На что имеют право жители аварийного дома?

Проблема расселения аварийных домов в России на протяжении долгих лет остаётся, к сожалению, одной из насущных.

Связано это, в том числе с тем, что на территории современной России значительная часть населения проживает в старых домах постройки XIX-нач. XX вв., а также в многоэтажках, которые возводились в послевоенный период времени ускоренными темпами с целью максимально быстро восстановить разрушенный жилой фонд.

На сегодняшний день эти жилые здания не соответствуют требованиям и нормативам безопасности, установленным действующим российским законодательством.

В связи с этим на федеральном уровне принят ряд законодательных актов, направленных на урегулирование сложившейся ситуации.

При этом, собственнику либо нанимателю квартиры, а также собственникам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных аварийными, необходимо четко понимать, какие права они имеют в связи с присвоением дому такого статуса.

1. Что такое «аварийный» жилой дом?

В настоящее время ни Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ни Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (Постановление № 47) не дает четкого определения «аварийный жилой дом».

В то же время указанным Постановлением достаточно обстоятельно определяются основания для признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Поэтому основания, содержащиеся в данном нормативном акте, применяются, в том числе при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно Постановлению № 47, признание жилого дома аварийным возможно, если:

• его износ составляет свыше 70%;
• его санитарное состояние не соответствует установленным в Постановлении № 47 требованиям;
  Подробнее

  Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

  • отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
  • отсутствие в жилом доме свыше 5-ти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
  • несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования (п. 41 Постановления № 47).
• дом находится в районах природных катаклизмов и техногенных катастроф;
• произошло частичное разрушение строения вследствие пожара, землетрясения, наводнения;
• дом находится вблизи линий высоковольтных электропередач:
• рядом проходят оживлённые магистрали, которые создают в квартирах повышенный уровень шума, превышаемый установленные нормы.

Кроме того, строение признаётся подлежащим сносу, если технически невозможно исправить имеющиеся недостатки. Например, при таком состоянии несущих конструкций здания, когда они вследствие их естественного износа или внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и представляют опасность для проживающих.

2. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда

Цель обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда поставлена перед органами власти всех уровней ещё в 2008 году. Однако, поскольку на сегодняшний день она так и осталась недостигнутой, достижение ее продлено Указом Президента РФ от 07.05.2017 № 204.

В настоящее время достижение указанной цели запланировано в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», который включает в себя, в том числе федеральный проект по расселению аварийного жилья «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Предполагается, что на основе успешного опыта реализации аналогичных программ 2013-2017 годов будут уточнены параметры признания жилого дома аварийным, сформированы постоянно действующие механизмы расселения аварийного жилого фонда, в том числе за счёт предоставления регионам расширенного набора инструментов, таких как: выкуп жилья, мена, субсидии на приобретение, развитие застроенных территорий, наёмные дома.

Указанная программа по переселению из аварийных домов реализуется федеральным правительством совместно с региональными и муниципальными властями в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно нормам данного закона региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Региональные власти формируют перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

3. Порядок признания жилого дома аварийным

Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания.

Согласно Постановлению № 47 признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется специально созданной для этих целей межведомственной комиссией.

Причем решение указанного вопроса является исключительной компетенцией указанной комиссии и не входит в полномочия даже судебных органов.

Основанием для начала работы межведомственной комиссии может быть:

• заявление собственника помещения;
• заявление гражданина (нанимателя);
• заключение органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции (п. 42 Постановления № 47).

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления комиссия принимает одно из следующих решений:

• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома (МКД) аварийным и подлежащим реконструкции;
• о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу;
• об отсутствии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

На основании полученного заключения комиссии о выявлении оснований для признания МКД аварийным органы местного самоуправления в течение 30 дней принимают решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и издают распоряжение с указанием способов дальнейшего использования помещения и сроков отселения граждан.

Собственникам жилых помещений в аварийном МКД направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Судебная практика:

Сложившаяся судебная практика указывает на то, что установленный порядок применим и в отношении частных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, поскольку законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых домов в целях признания их пригодными либо непригодными для проживания граждан (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Существенное значение для реализации прав при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу имеет то обстоятельство, является ли лицо собственником жилого помещения в нём или пользуется помещением по договору социального найма.

4. Права собственников жилых помещений при признании жилого дома аварийным:

4.1. Права собственников жилых помещений при расселении аварийных домов

Права граждан - собственников квартир при признании жилого дома аварийным зависят от оснований выселения.

Действующее законодательство различает два основания для расселения граждан из аварийного жилья:

• расселение граждан, когда жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан, но принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом для государственных или муниципальных нужд;
• признание жилого дома аварийным и включение его в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В первом случае, когда МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Согласно этой статье собственник может рассчитывать только на выплату выкупной цены изымаемого жилого помещения. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Во втором случае, когда МКД включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений вправе рассчитывать не только на выкуп изымаемого жилого помещения, но и на предоставление взамен другого жилого помещения.

Причем выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ; разд. 2 Обзора судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Исключением являются собственники, которые приобрели жилые помещения уже после признания МКД аварийным.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение.При этом размер возмещения не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

4.2. Права собственников нежилых помещений в аварийном МКД

Правовые последствия признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в МКД законодательством прямо не урегулированы.

Однако в п. 1 ст. 239 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Приведенная норма связывает возможность компенсации стоимости недвижимого имущества его собственникам с прекращением права собственности на недвижимое имущество при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно находится.

Указанная позиция подтверждается существующей судебной практикой. (Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598 по делу N А50-23011/2016).

4.3. Выкупная цена, порядок ее определения и иные расходы собственника, подлежащие возмещению

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При этом размер возмещения за изымаемое жилое помещение включает в себя:

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
• убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенная выгода, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; разд. 2 Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

В любом случае размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Иные расходы, связанные с переселением из аварийного дома и переездом собственника в новую квартиру (расходы на оплату транспорта, услуг агентства по подбору квартиры, расходы на оформление документов при купле-продаже иного жилья), как правило, возлагаются на гражданина, осуществляющего переезд. Однако, в частных случаях возможна компенсация понесенных расходов (полностью или частично) органами муниципалитета. Как правило, получить такую компенсацию возможно только в судебном порядке.

5. Права нанимателей жилых помещений при признании дома аварийным:

5.1. Права нанимателей жилых помещений при расселении аварийного дома

В случаях, когда проживающий в квартире человек является социальным нанимателем, (т.е. квартира, в которой проживает гражданин, находится в собственности у государства), процесс переселения из аварийного дома или жилья, подлежащего сносу, происходит по упрощенной схеме: с ним заключается договор социального найма в отношении другого помещения.

При этом предоставляемое другое жилое помещение должно быть:

• благоустроенным (т.е. вне зависимости от наличия в старом доме коммуникаций, новый должен быть с водой, сантехникой и центральным отоплением);
• равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
• отвечать установленным к жилым помещениям требованиям;
• находиться в границах данного населенного пункта. (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ; п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения учитывается:

• общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая);
• а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Судебная практика:

При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений (разд. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

В случае отказа нанимателя выехать в предоставляемое жилое помещение орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

5.2. Распространённые заблуждения нанимателей жилых помещений при переселении из аварийного жилья

Очень часто граждане, проживающие в жилых домах, признанных аварийными, заблуждаются в своих ожиданиях относительно условий переселения и параметров подлежащих предоставлению квартир.

Поэтому считаем необходимым разобраться в наиболее популярных заблуждениях относительно данного вопроса.

1-е заблуждение: Если прописать в жилье как можно больше людей, то будет предоставлена площадь, исходя из установленной нормы жилой площади на человека.

Согласно нормам действующего законодательства предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Исключением из указанного случая может быть только ситуация, если люди состоят на учете в качестве нуждающихся.

При этом они не должны в течение установленного законом времени намеренно выполнять какие-либо действия, которые приводят к ухудшению их условий жизни.

Но в ряде случаев даже нахождение на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях не дает права на получение жилого помещения большего размера.

2-е заблуждение: Если в жилье прописано две семьи, то можно получить две квартиры.

Многие убеждены, что при предоставлении квартиры будет учитываться количество проживающих в расселяемой квартире семей.

На самом деле люди, проживающие в квартире по договору соцнайма, могут рассчитывать только на одну квартиру, которая будет идентична предыдущему жилью по квадратуре.

3-заблуждение: Можно выбирать квартиру много раз, пока муниципалитет не предложит идеальный вариант.

На самом деле муниципальные власти предложат ограниченное число вариантов, а если наниматели не будут согласны с переездом, то муниципалитет обратится в суд для принудительного выселения.

6. Снос аварийного жилого дома - чья обязанность?

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом.

На практике собственники жилых помещений, как правило, не сносят за счет собственных средств МКД по причине дороговизны данного мероприятия.

Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Соответствующее решение подлежит обязательному направлению в Росреестр для внесения сведений об изъятии в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

7. Порядок прекращения права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Право собственности на квартиру, расположенную в аварийном доме, прекращается в ЕГРН на основании одного из следующих документов:

• соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении другого жилого помещения или возмещения за изымаемую квартиру (в данном случае обратиться в Росреестр должны собственник с заявлением о переходе права и муниципальное образование – с заявлением о регистрации права; госпошлина в данном случае не уплачивается);

• вступившего в законную силу судебного акта об изъятии жилого помещения и прекращении права собственности (при этом органы муниципальной власти вправе обратиться в Росреестр в одностороннем порядке).

Вам может потребоваться помощь с документами. В таком случае, рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов!

Также Вам может быть интересно:

Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?

Меры государственной поддержки на приобретение жилья