Меню
На проект Владей Легко поступил «простой» вопрос от нашего подписчика:
Здравствуйте. Мы взяли ипотеку. Все документы оформили на моего мужа(кредитный договор, договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования) недавно получили ключи от квартиры и нужно оформлять документы в БТИ и МФЦ на право собственности. Можно ли и мне оформиться как собственник вместе с мужем и как это сделать?
Наш ответ - конечно можно. В рассматриваемой ситуации можно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости право общей совместной собственности супругов.
Но на практике не все так однозначно. Точки над «и» расставил Верховный Суд РФ.
Как правило, в договорах купли-продажи, долевого участия в строительстве, иных сделках по приобретению недвижимого имущества в собственность указано имя гражданина, приобретающего это имущество.
При этом, если гражданин, на чье имя приобретается недвижимое имущество в собственность, состоит в зарегистрированном браке, имущество в соответствии с положениями действующего законодательства поступает в общую совместную собственность.
Существует два варианта развития событий:
1. Гражданин, приобретающий имущество, регистрирует в Росреестре недвижимое имущество на свое имя и становится титульным собственником, при этом в силу закона (статья 33 Семейного кодекса РФ) возникает право общей совместной собственности супругов;
2. По заявлению гражданина, или гражданина и его супруги регистрируется право общей совместной собственности.
Итак, титульный собственник, это лицо, указанное как в договоре (ином правоустанавливающем, правоудостоверяющем документе), так и в ЕГРН.
В правоприменительной практике всегда подразумевалось, что регистрация имущества на так называемого титульного собственника не наделяет его единоличными правами в отношении совместно нажитого имущества, поскольку владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ).
Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам регистрации прав в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности должно быть (или может быть?!) зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.
С этой позицией Верховного суда РФ согласуется и позиция Росреестра, изложенная в письме от 28 октября 2015 № 14-исх/15463-ГЕ/15, в котором было разъяснено следующее: «...факт внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРП указан один из них».
Отметим, что нашим подписчиком был задан очень грамотный и правомерный вопрос (за что мы очень благодарны), поскольку при регистрации права на имя титульного собственника, без отражения в Едином государственном реестре недвижимости прав его супруга, на практике зачастую происходит ущемление прав нетитульного собственника.
Об этом нам также говорит Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев 5 декабря 2017 года дело № 306-КГ17-10913 (благодаря определению которого форулировка «должно быть» изменена на «может быть»).
Из обстоятельств данного судебного дела следует, что организация (арендатор) заключила с индивидуальным предпринимателем – (арендодатель, он же супруг титульного собственника) договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет.
Собственником помещения согласно выписке из ЕГРН являлась жена предпринимателя.
Однако орган Росреестра отказал в регистрации договора и возникшего из него обременения в связи с отсутствием сведений об арендодателе как о собственнике передаваемого в аренду имущества.
Судом действия регистраторов были признаны незаконными. При этом суд отметил следующее: «...указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов».
