Меню
Вы хотите приобрести дом, гараж или иной объект капитального строительства (ОКС), при этом максимально снизив риски?
Тогда этот материал может быть Вам полезен.
Предварительная проверка объекта недвижимости уже стала неотъемлемым этапом любой сделки с недвижимым имуществом. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от возможных притязаний третьих лиц.
Итак, если Вы из всех отсмотренных вариантов подобрали отвечающий Вашим критериям ОКС, приступаем к его проверке перед сделкой. Для этого:
1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости
Подайте через МФЦ либо в электронном виде запрос в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.
Используя сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, проверьте:
- статус записи об объекте недвижимости (рис. 1);
Рекомендации: убедитесь в отсутствии в данном реквизите выписки информации о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета - сведения должны иметь статус «Актуальный» или «Ранее учтенный».
- принадлежность объекта недвижимости конкретному физическому или юридическому лицу (рис. 2);
Рекомендации:удостоверьтесь, что ОКС принадлежит продавцу.
- отсутствие ограничений (обременений) прав правообладателя (рис. 3).
Рекомендации:имейте в виду, что покупка ипотечного объекта недвижимости имеет свою специфику.
- сведения об адресе, характеристиках и описании объекта недвижимости (площадь, количество комнат, этажей, на каком этаже расположено помещение и т. д.) (рис. 4);
Рекомендации:при составлении договора используйте данные об адресе и технических характеристиках объекта (площади, этажности, назначении помещения и кадастровом номере) из выписки.
- кадастровую стоимость – от неё будет зависеть размер налога на имущество (рис. 5);
- сведения о кадастровом номере земельного участка или здания, в пределах которого расположен интересующий Вас ОКС (рис. 6).
При приобретении отдельно стоящих зданий, строений, сооружений нужно проверить права продавца на земельный участок под таким объектом недвижимости.
Важно знать, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности тому же лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку право распоряжения земельным участком у его правообладателя в таком случае отсутствует.
В случае, если Ваш продавец арендует земельный участок под объектом недвижимости, целесообразно заключить одновременно с договором купли-продажи здания, сооружения договор замены стороны в обязательстве аренды в отношении земельного участка (если срок действия по договору аренды не истек).
Приобретение ОКС, расположенного на земельном участке, права на который у продавца не оформлены, либо право на который принадлежит иному лицу, возможно без одновременного отчуждения такого земельного участка.
(Например, при покупке гаража (гаражного бокса), как правило, права на земельный участок, в границах которого он расположен, принадлежат ГСК. В рассматриваемом случае, покупка гаража (гаражного бокса) возможна без одновременного приобретения прав на земельный участок под данным ОКС).
Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения, из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного объекта недвижимости.
В частности, Вас должно насторожить наличие отметок (рис. 7):
- о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;
- о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
- о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
- о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения, сделки в отношении ОКС;
- об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьих лиц.
Сведения об отнесении объекта недвижимости к ветхому (аварийному) могут быть получены на официальном сайте местной администрации.
Если у Вас поиск необходимой информации вызывает затруднения или Вы не располагаете достаточным временем для её самостоятельного анализа, поручите это дело профессионалам. Специально для таких случаев на нашем сайте функционирует сервис ПАСПОРТ ОБЪЕКТА - с его помощью Вы в течение 1-2 дней станете обладателем обобщенного аналитического документа с полной и достоверной информацией о выбранном объекте недвижимости, включая его характеристики, сведения о правообладателях, кадастровой стоимости и расчёте налога, экспертное заключение и правовые рекомендации.
2. Произведите повторный осмотр строения, которое желаете приобрести
Независимо от того, сколько раз на этапе выбора Вы осматривали предмет своей покупки, рекомендуем после получения выписки из ЕГРН осмотреть его повторно.
Цель повторного осмотра выбранного объекта недвижимости - проверка на соответствие характеристик объекта, указанных в выписке из ЕГРН, фактическому состоянию: количество этажей (наземных/подземных), площадь и конфигурация, наличие пристроек, изменение параметров; расположение помещения (квартиры) на этаже, наличие перепланировок, переустройств.
В случае обнаружения неузаконенных перепланировок, пристроек или изменённых параметров ОКСа имейте в виду, что после приобретения такого объекта недвижимости все правовые последствия и финансовые издержки лягут на Ваши плечи.
При этом Вы должны понимать, что в договоре купли-продажи сведения об объекте недвижимости должны соответствовать сведениям, содержащимся в полученной выписке из ЕГРН.
3. Проверьте личность продавца
Для этого сравните данные о собственнике, указанные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.), с данными, указанными в документах на ОКС. Вы должны убедиться в том, что сделку совершает собственник.
Рекомендации: визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.
При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).
Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, убедитесь, что у него имеется нотариальная доверенность, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.
Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником планируемого к покупке объекта недвижимости является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуальный предприниматель (ИП), крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) - действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы.
Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru,на котором Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.
В качестве дополнительного проверочного мероприятия советуем также на сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица). Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего продавцу-должнику, на этапе регистрации перехода права собственности от него к Вам.
4. Определитесь с комплектностью документов и с формой договора
Перед заключением договора купли–продажи объекта недвижимости проверьте наличие всех необходимых документов.
При сделках с продавцом–физическим лицом:
- согласие супруги/супруга продавца, заверенное у нотариуса, в случае если объект относится к совместно нажитому имуществу супругов;
ПодробнееВ случае приобретения объекта недвижимости физическим лицом, состоящим в браке, такой объект относится к совместно нажитому имуществу супругов (даже в том случае, если брак расторгнут). При отсутствии согласия супруга (супруги) сделка может быть оспорена в судебном порядке (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
- согласие органов опеки и попечительства, в случае если собственником объекта является несовершеннолетний ребенок (ст. 37 Гражданского кодекса РФ);
- иные документы в зависимости от ситуации.
При сделках с продавцом–юридическим лицом в определенных случаях может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица (общего собрания участников, совета директоров и др.).
По закону такое одобрение (разрешение) требуется в случае совершения крупных сделок, сделок с заинтересованностью, при конфликте интересов. Также учредительными документами юридического лица, либо трудовым договором (контрактом) полномочия единоличного исполнительного органа юридического лица (директора, генерального директора) на совершение сделок по отчуждению, в том числе недвижимого имущества, могут быть ограничены.
В таком случае необходимо получить согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже (протокол, выписка из протокола, решение единственного участника и т.п.).
Важным моментом при заключении договора купли-продажи является необходимость соблюдения установленной действующим законодательством формы договора купли-продажи.
По общему правилу договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).
Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи ОКСа не предусмотрено, за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи, будет являться обязательным.
К таким случаям, в частности, относится продажа ОКС, находящегося в долевой собственности либо принадлежащего любому лицу, находящемуся под опекой, несовершеннолетнему лицу, гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В любом случае, переход права на ОКС по договору купли–продажи подлежит обязательной государственной регистрации.
Для этого сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на ОКС.
Вам также может быть интересно:
Банкротство физического лица. Процедура и последствия
Что важно знать об общей (совместной) собственности супругов?
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
