Меню
- во-первых, Вы не сможете при желании его продать, подарить, завещать или обменять;
- во-вторых, в случае проведения проверки соблюдения земельного законодательства на Вас может быть наложен административный штраф.
В данной статье мы расскажем о том, как стать полноправным правообладателем земельного участка под принадлежащим Вам объектом недвижимости.
1. Кто имеет право на приобретение земельного участка под зданием или сооружением?
2. Как оформить земельный участок под объектом недвижимости - в собственность или в аренду?
2.1 Случаи ограничения исключительного права на приобретение земельных участков в собственность
2.2 Случаи заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора
2.3 Дополнительные факторы, влияющие на способ оформления земельного участка
3. Порядок оформления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение
1. Кто имеет право на приобретение земельного участка под зданием или сооружением?
Собственники зданий или сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду. Данное правило, закрепленное в Земельном кодексе РФ (п. 1 ст. 39.20), распространяется как на граждан, так и на организации.
Исключительность такого права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием или сооружением.
Указанный способ приобретения прав на земельные участки направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества.
Помимо наличия такого права у собственников зданий или сооружений, законом установлена также и их обязанность по оформлению прав на указанные земельные участки.
Это означает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом ( п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Права на объекты недвижимости, оформленные после 30.01.1998 (с даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав и сделок с ним»), подлежат обязательной регистрации в Росреестре и считаются возникшими с момента такой регистрации.
Права на жилые здания, оформленные до 31.01.1998, должны быть зарегистрированы в органах технической инвентаризации - БТИ.
Случаем возникновения права собственности на объекты недвижимости в силу закона является, в частности, приобретение прав на объект недвижимости в порядке наследования, а также полная выплата пая членом потребительского кооператива (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
В тех случаях, когда:
- несколько зданий и сооружений расположены на земельном участке, раздел которого невозможен;
- указанные здания и сооружения, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
- помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ( п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
Основным условием применения указанной нормы является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости. Земельный участок является неделимым, если его раздел невозможно осуществить без нарушений установленных законом требований к образуемым или изменяемым земельным участкам.
Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. От указанного правила возможно отступить только с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
2. Как оформить земельный участок под объектом недвижимости - в собственность или в аренду?
Итак, законом предусмотрены два варианта оформления земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости - аренда либо приобретение в собственность. При этом приобретение такого земельного участка у государства осуществляется без проведения торгов ( пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
На каком праве оформлять земельный участок под зданием или сооружением (в собственность или в аренду) – это выбор собственника указанных объектов (п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ).
Однако следует учитывать следующее:
2.1 Случаи ограничения исключительного права на приобретение земельных участков в собственность
Исключительное право на оформление земельных участков под зданиями или сооружениями в собственность может быть ограничено федеральными законами. Так, не получится приобрести земельный участок в собственность, если:
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
- Вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ);
- некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ( п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ);
- на участке расположен объект незавершенного строительства ( п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
- участок, на котором находятся здание или сооружение, относится к землям общего пользования ( п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ);
- участок находится в береговой полосе или на участке расположен пруд либо обводненный карьер ( п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ).
Приобретение перечисленных земельных участков, за исключением изъятых из оборота, возможно в аренду при соблюдении установленных законом условий.
2.2 Случаи заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора
Земельное законодательство предписывает заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих случаях (п.п. 3, 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ):
- если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления;
- если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них частично принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам - на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.
В случае, если расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или все помещения в них закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц ( п. 11 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
2.3 Дополнительные факторы, влияющие на способ оформления земельного участка
Существует еще один важный фактор, от которого зависит, как будет оформлен земельный участок - в собственность или в аренду.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таком участке, должны совместно обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган власти или местного самоуправления ( п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
Отсутствие доброй воли на оформление земли хотя бы одного сособственника, лишит Вас возможности оформить землю под недвижимостью в собственность.
Таким образом, если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду ( постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратиться в уполномоченный орган вправе любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
В случае если правообладатель объекта недвижимости на земельном участке обращается с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, то уполномоченный государственный орган, получив такое заявление от одного из правообладателей в течение 30 дней направляет иным правообладателям объектов недвижимости на земельном участке подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Указанные лица в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды обязаны подписать такой договор и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В отношении тех лиц, которые в указанный срок не предоставили в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, уполномоченный орган в течение 3 месяцев обязан обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.
Также уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
3. Порядок оформления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение
Шаг 1.
Запросите в Росреестре выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о принадлежащем Вам здании (сооружении), а также земельном участке, в границах которого расположено такое здание (сооружение).
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, потребуются Вам для выяснения следующей информации:
- сформирован ли и поставлен ли на государственный кадастровый учет интересующий Вас земельный участок;
- установлены или нет границы такого участка;
- зарегистрировано ли право публичной собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на земельный участок.
Все указанные выше сведения, а также их подробный анализ, осуществленный специально для Вас квалифицированными специалистами, можно получить, заказав "ПАСПОРТ ОБЪЕКТА" на нашем сайте.
В случае если границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями законодательства, то перейдите к Шагу 7.
Шаг 2.
Подготовьте схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории - если участок не образован и для территории не утвержден проект межевания ( п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ). Форма такой схемы и требования к её подготовке утверждены приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762. Для подготовки указанного документа рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру.
Шаг 3.
Обратитесь в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков (далее – уполномоченный орган), с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка - если участок не образован или не установлены его границы ( ст. 39.15 Земельного кодекса РФ).
Как правило, если земельный участок предстоит образовать из свободных земель и он находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города, то - в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Если земельный участок стоит на кадастровом учете (имеет кадастровый номер), но границы его не установлены, и на такой участок зарегистрировано в ЕГРН право публичной собственности (согласно информации, содержащейся в полученной из ЕГРН выписке), то указанное заявление должно быть представлено в:
- соответствующее территориальное управление Росимущества в субъекте РФ (при наличии в ЕГРН сведений о праве федеральной собственности на земельный участок);
- соответствующие комитеты или департаменты, уполномоченные на территории субъекта РФ на распоряжение имуществом (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности субъекта РФ на земельный участок);
- соответствующую администрацию муниципального образования (при наличии в ЕГРН сведений о праве собственности муниципального образования на земельный участок).
Это правило действует и в тех случаях, когда земельный участок предстоит выделить (образовать) из земельного участка, принадлежащего публичному собственнику.
При отсутствии зарегистрированных прав публичной собственности на земельный участок, границы которого не установлены, заявление представляется в администрацию соответствующего городского округа или муниципального района.
С заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.
Формы заявлений утверждены только для участков, находящихся в федеральной собственности ( приказ Минэкономразвития России от 4 апреля 2017 № 166).
Формы заявлений, которые используют органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, законодательно не установлены. Образец такого заявления можно получить путем личного посещения указанных органов власти, либо скачать на их сайте.
Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в уполномоченный орган; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг ( http://www.gosuslugi.ru).
В заявлении в качестве основания приобретения земельного участка без проведения торгов сошлитесь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (если желаете приобрести участок в собственность) или на пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (если желаете приобрести участок в аренду).
Приложите к заявлению следующие документы:
- документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на здание, сооружение или помещение, если право собственности на указанные объекты не зарегистрировано в ЕГРН;
- документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на испрашиваемый земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
- сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров;
- схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории.
Шаг 4.
Получите решение уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Уполномоченный орган в срок не более 30 дней с даты получения заявления о предварительном согласовании и приложенных к нему документов должен принять следующие решения:
- о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- либо об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка – при наличии предусмотренных законом оснований (п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения (в случае если участок образовывается на основании такой схемы).
Срок рассмотрения представленного заявления может быть продлен до 45 дней при необходимости согласования схемы расположения земельного участка с органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на распоряжение лесными землями (в случаях, когда земельный участок расположен рядом с лесом).
Шаг 5.
Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ - при отсутствии установленных границ земельного участка в ЕГРН и если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
При образовании земельного участка межевание должно проводиться на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или проекта межевания территории, а при уточнении его границ – на основании документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
По результатам кадастровых работ должен быть подготовлен межевой план земельного участка.
Шаг 6.
Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка либо учете изменений (при уточнении границ земельного участка) на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана.
В противном случае заявление предоставляется непосредственно уполномоченным органом, которым было принято решение о предварительном согласовании, либо лицом, действующем на основании доверенности от данного органа.
Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг "Госуслуги" (http://www.gosuslugi.ru) или официального сайта Росреестра (http://www.rosreestr.ru).
Государственная пошлина за осуществление государственного кадастрового учета земельного участка не уплачивается.
По результатам рассмотрения представленного заявления и межевого плана, при отсутствии установленных Законом о государственной регистрации недвижимости (ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») оснований для приостановления и отказа, в ЕГРН будут внесены сведения о Вашем земельном участке с установленными границами.
Шаг 7.
Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка (ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).
Порядок представления заявления описан в Шаге 3.
В заявлении укажите кадастровый номер испрашиваемого участка, реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (при необходимости).
Приложите к заявлению следующие документы:
- документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на здание, сооружение или помещение, если право собственности на указанные объекты не зарегистрировано в ЕГРН;
- документ, удостоверяющий (устанавливающий) Ваше право на испрашиваемый земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
- сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений.
Шаг 8.
Получите от уполномоченного органа документ, подтверждающий предоставление Вам испрашиваемого земельного участка.
Уполномоченный орган в срок не более 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка должен принять решение либо о предоставлении земельного участка, либо, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, об отказе в предоставлении земельного участка (в указанном решении должны быть перечислены все основания отказа).
При положительном решении уполномоченный орган подготавливает проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписывает и направляет Вам для подписания.
Вы должны подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет в течение 30 дней со дня получения.
При заключении договора купли–продажи необходимо уплатить цену приобретаемого участка в соответствии с условиями такого договора.
Цена на продаваемый земельный участок определяется в порядке, установленном:
- Правительством РФ (в отношении участков, находящихся в федеральной собственности);
- органом государственной власти субъекта РФ (в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена);
- органом местного самоуправления (в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности).
В настоящее время на федеральном уровне такой порядок установлен постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов".
На уровне субъектов РФ и муниципальных образований также принимаются нормативные акты, устанавливающие порядок определения цены земельного участка.
Как правило, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, и не может её превышать (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). При этом должна учитываться кадастровая стоимость этого участка на момент обращения собственника объектов недвижимости в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.).
Вместе с тем закон устанавливает случаи, когда земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно или по льготной цене.
Так, земельный участок под жилым домом могут приобрести бесплатно в собственность собственники такого жилого дома, если:
- право собственности на дом возникло до 30.10.2001 (до дня введения в действие Земельного кодекса РФ);
- либо право собственности на дом возникло после 30.10.2001, но в порядке наследования и при условии, что право собственности наследодателя на дом возникло до 30.10.2001 (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).
Льготная цена установлена для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, в отношении которых до 1 июля 2012 было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).
Шаг 9.
Обратитесь в Росреестр с заявлением о проведении государственной регистрации:
- либо права собственности на земельный участок на основании заключенного договора купли–продажи или решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- либо заключенного договора аренды земельного участка.
Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством единого портала Госуслуг ( http://www.gosuslugi.ru) или официального сайта Росреестра ( http://www.rosreestr.ru).
При заключении договора купли–продажи земельного участка заявление должно быть представлено от обеих сторон договора: от Вас и от уполномоченного органа.
Заявление о государственной регистрации договора аренды может быть представлено одной из сторон договора.
Следует учитывать, если право собственности или аренды на земельный участок возникают на основании решения уполномоченного органа, обязанность по обращению с заявлением о регистрации возложена законом на такой орган государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Данная норма не исключает возможности Вашего самостоятельного обращения с заявлением в Росреестр.
За проведение государственной регистрации должна быть уплачена государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.
В результате рассмотрения представленного заявления Росреестр зарегистрирует:
- либо Ваше право собственности на земельный участок, что будет подтверждено выданной Вам выпиской из ЕГРН;
- либо аренду на земельный участок в Вашу пользу, что будет подтверждено отметкой о проведенной регистрации (специальной регистрационной надписью) на договоре аренды.
