Меню
В данном материале хочу поделиться своими рассуждениями на очень актуальную тему для многих читателей тему "дачной амнистии": что такое "дачная амнистия"? Какие сроки "дачной амнистии"? Можно ли в настоящее время по "дачной амнистии" оформить садовый дом? Распространяется ли "дачная амнистия" на индивидуальные жилые дома?
Итак, обо всём по порядку.
Так называемая «дачная амнистия» началась с принятия закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Данным законом были упрощены условия приватизации, кадастрового учета и регистрации прав собственности на отдельные объекты недвижимости, принадлежащие гражданам.
Однако, за период, прошедший с 2006 г. «правила игры» несколько раз менялись. Неизменными остались, в частности, положения о возможной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный гражданам до 30.10.2001 для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), на основании документов, устанавливающих право на земельный участок (даже если в таких документах не было указано конкретное право гражданина на владение землей).
Что касается регистрации прав на объект ИЖС, то в 2006 г. в ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации прав), была введена статья 25.3, согласно которой, для государственной регистрации права собственности гражданина на объект ИЖС, было необходимо представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества, а также - правоустанавливающий документ на земельный участок (на котором был расположен такой объект недвижимого имущества). Документом, подтверждающим факт создания объекта ИЖС являлся технический паспорт. Далее, в 2013 г. были внесены изменения в данную статью и установлено, что до 1 марта 2015 г. единственным основанием для государственной регистрации прав на объект ИЖС является правоустанавливающий документ на земельный участок (впоследствии данный срок был продлен до 1 марта 2018 г., а единственными документами определен технический план на объект недвижимости и документ на земельный участок).
Тем не менее, поскольку обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав являлись документы технического учета, а впоследствии – кадастровый паспорт, выписка из ГКН, для оформления прав на объекты недвижимости необходимо было соблюдать правила их кадастрового учета. В 2016 г., достаточно неожиданно, в статью 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" были внесены изменения о том, что сведения о здании - объекте ИЖС, должны указываться в техническом плане на основании представленного заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство.
Таким образом, с 04.07.2016, для того, чтобы зарегистрировать право на объект ИЖС, было необходимо не только оформить право на земельный участок, но и представить для подготовки технического плана на ИЖС разрешение на его строительство. Соответствующие изменения были внесены и в новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации недвижимости).
Относительно того, как оформить права на садовый дом, заметим, что согласно ст. 25 Закона о регистрации прав, право собственности на созданный объект недвижимого имущества подлежало регистрации на основании документов, подтверждающих факт его создания (без конкретного их перечня). При этом, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, принятого в 2004 г., не требовалась выдача разрешения на строительство для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства (а соответственно, и разрешения на ввод). С 1 сентября 2006 г. документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения садоводства земельном участке и содержащим описание такого объекта, являлась специальная декларация о таком объекте недвижимого имущества (ч.3 ст.25.3 Закона о регистрации прав). При этом, никаких сроков действия данного порядка определено не было. Но, с 1 января 2017 г. данная статья утратила силу, и для регистрации прав на садовый дом стал подготавливаться технический план.
В настоящее время, правила опять изменились. С 04.08.2018 внесены изменения в ст. 24 Закона о регистрации недвижимости, согласно которой, технический план объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации (являющейся частью технического плана, а не самостоятельным документом) и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных объектов параметрам разрешенного строительства.
Однако, следует отметить, что подавляющая часть жилых и садовых домов на садовых земельных участках, были построены до 04.08.2018 и возводились без разрешения на строительства и проектной документации. Соответственно, указанные выше документы (уведомления) у правообладателей отсутствуют, поскольку они не требовались в соответствии с ранее действующим законодательством. Уведомительный порядок введен только с 04.08.2018. Тем не менее, как единственный способ узаконить свои садовые дома, гражданам рекомендуется обращаться в суд.
Считаем, что данный способ оформления прав на садовый дом является неправомерным, так как он автоматически предполагает, что все ныне существующие постройки данного вида являются самовольными, т.е. незаконными.
Полагаем, что в случае, если садовый дом построен до 04.08.2018 и в техническом плане указан его год постройки до этой даты, технический план на данный объект может быть подготовлен на основании декларации. Данные выводы основаны на нормах гражданского законодательства, поскольку согласно ст. 4 ГК РФ, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Что касается объекта ИЖС, то не вполне ясно, как нужно действовать правообладателю и кадастровому инженеру, если лицу было выдано разрешение на строительство до 03.08.2018. Представляется, что гражданин вправе направить уведомление об окончании строительства на основании ранее выданного разрешения на строительство.
А как думаете вы?
