Меню
После введения с 01.03.2005 года в действие Жилищного кодекса РФ все чаще в судебной практике встречаются споры относительно принадлежности общего имущества в многоквартирном доме.
В суды с исками о прекращении незаконно возникших и зарегистрированных прав на помещения общего имущества и признании данных прав отсутствующими обращаются собственники помещений многоквартирного дома, защищая свои права и законные интересы.
Помещения, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, оказываются незаконно присоединены к квартирам, нежилым помещениям, захвачены как самостоятельные объекты недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как же разобраться, является ли помещение общим имуществом многоквартирного дома или оно – самостоятельный объект недвижимого имущества?
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:
во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Также важно определить, когда и на каких основаниях возникло право на спорное помещение, было ли оно запроектировано при строительстве дома как самостоятельное, или как общее имущество, произведен ли его технический учет и инвентаризация как самостоятельного помещения.
Правовой режим помещений многоквартирного дома согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по делу № 13391/09, определяется на дату приватизации первой квартиры.
Судам необходимо проверить характер фактического использования спорного помещения, использовалось ли оно в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, наличие у него самостоятельного назначения на момент приобретения в собственность первого жилого помещения в этом доме.
Выдел объектов из существующих самостоятельных помещений, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможен только по волеизъявлению его собственника (собственников).
Незаконный выдел спорного помещения из мест общего пользования не образует право собственности иного лица, так как это противоречит статье 244 Гражданского кодекса, статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.03.2019 № 310-ЭС18-20413 по делу № А08-10240/2017).
