Судебные споры риэлторов и клиентов: основные выводы из судебной практики

Риэлторские услуги могут оказываться либо по договору возмездного оказания услуг, либо по агентскому договору. Возможен вариант заключения договора смешанного типа с элементами каждого из двух перечисленных договоров.

Предметом договора возмездного оказания услуг является совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем, которые заказчик обязуется оплатить (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Предмет агентского договора – совершение агентом по поручению принципала юридических и иных действий от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала, за что выплачивается агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Независимо от типа заключаемого договора необходима детальная регламентация действий исполнителя/агента (указание вида, объема, перечня). Это поможет в дальнейшем избежать признания договора с риэлтором незаключенным.

Что входит в объем оказываемых риэлторами услуг?

Это - мониторинг рынка недвижимости для определения оптимальной цены сделки, рекламирование недвижимости, поиск покупателя (арендатора), переговоры с потенциальными контрагентами, показ недвижимости, юридическое сопровождение и оформление сделки, а также минимизация возможных рисков при ее заключении.

Исходя из судебной практики, риелторам, столкнувшимся с отказом клиента уплатить вознаграждение, сложно доказать сам факт оказания услуг (совершения необходимых действий) и их объема в случае, если в конечном итоге договор купли-продажи (аренды) в отношении недвижимого имущества не был заключен.

Бывают случаи, что и заказчики заявляют в суд требования о взыскании уплаченного риелтору вознаграждения в качестве неосновательного обогащения или убытков.

Детально прописанные в договоре этапы оказания риэлторских услуг, а также подписание на каждом этапе акта сдачи-приемки услуг (отчета агента) поможет в суде отстоять свою позицию и справедливо заработанное вознаграждение.

В случае же, если договор купли-продажи (аренды, найма) заключен, право или сделка зарегистрированы в Росреестре, услуги риэлтора уже оказаны и вознаграждение в любом случае подлежит уплате.

В качестве иллюстрации к рассматриваемой теме будет интересно Определение Верховного суда Российской Федерации от 24 мая 2016 г. № 4-КГ16-9.

Суть судебного дела такова:

Риэлторская компания ООО "Мегаполис" (исполнитель) заключила договор оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества - земельного участка с Ладонцевой Е.М. (заказчик). П. 6.1 этого договора содержал обязанность клиентки в течение 3-х календарных дней уплатить риэлторской компании неустойку в размере 100 тысяч рублей в случае невыполнения заказчицей условий договора (например, отказ или уклонение от приобретения земельного участка) или нарушения заказчицей обязанностей, принятых на себя согласно данному договору.

В этот же день риэлторы подобрали клиентке подходящий земельный участок, и ею с собственником земельного участка был заключен предварительный договор купли-продажи. В этом предварительном договоре была предусмотрена обязанность заключить основной договор купли-продажи.

Впоследствии Ладонцева Е.М. отказалась от приобретения земельного участка.

Между сторонами былосоставлено соглашение о расторжении договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, содержащее условие об уплате неустойки в соответствии с п. 6.1 договора оказания услуг.

ООО "Мегаполис" обратилось в суд для взыскания со своей бывшей клиентки неустойки, предусмотренной договором. Но решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований риэлторской компании отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО "Мегаполис" удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующим выводам:

Между сторонами заключен договор возмездного оказания услуг.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

С учетом приведенных норм права п. 6.1 договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества от 3 июня 2014 г., закрепляющий обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающий санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

В связи с этим данный пункт договора не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и его положения не могли применяться судом при разрешении настоящего спора.

В результате в силе было оставлено решение суда первой инстанции.