Единый недвижимый комплекс

1. Что такое ЕНК?

2. Признаки ЕНК.

3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи.

4. Раздел ЕНК.

5. Обращение взыскания на ЕНК.

6. Государственная регистрация прав на ЕНК.

1. Что такое ЕНК?

Единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) ЕНК является объектом недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН Росреестром.

ЕНК представляет собой сравнительно новую законодательную конструкцию, которая была введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.10.2013.

Конструкция единой вещи является наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.

При введении в гражданско-правовой оборот единого недвижимого комплекса возобладала концепция приоритета земельного участка как основы сложного комплекса - объекта недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации была реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.

2. Признаки ЕНК

Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

• неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.).
• расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

При этом соблюдение требований о расположении указанных объектов на одном земельном участке не обязательно, части ЕНК (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Судебная практика

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

(п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

ЕНК может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.) (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2015 № Ф01-50/2015 по делу № А43-16520/2012, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится ЕНК, не является частью единого недвижимого комплекса (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе», Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2015 № Ф06-21815/2013 по делу № А12-29025/2014).

3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

• составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
• неделимые вещи не подлежат разделу в натуре;

• обращение взыскания на неделимую вещь возможно только в целом, кроме случаев, установленных законом или судебным актом.

Из ранее сказанного следует, что после государственной регистрации права на ЕНК его преобразование (раздел) на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, т.е. впоследствии ЕНК не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

4. Раздел ЕНК

ЕНК - неделимый объект. Сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить (см. Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 по делу № А40-16393/2015). Но иногда это просто необходимо в силу внешних обстоятельств, например, раздел имущества супругов при расторжении брака.Как осуществить раздел имущества, если всё имущество - это ЕНК?  Конечно, судебная практика знает выход

Судебная практика

При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК. Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс (ЕНК), суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. 133.1 ГК РФ о недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, - другому (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 06.09.2016 № 33-6430/2016.

Свежим примером из практики "стопора" в разделении ЕНК является дело о попытке раздела линейного объекта (ЕНК) - ливневой канализации (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16). Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, регистрация в ЕГРП прав как на сооружение, а именно канализацию ливневую, также в силу ст. 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. № ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу № А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 № Ф05-13070/2017 по делу № А41-82277/16). Как будет решено данное дело при новом рассмотрении, пока не ясно.

5. Обращение взыскания на ЕНК

Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на ЕНК в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах (решение от 06.07.2017 Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2а-3039/17).

Обратив взыскание на отдельные объекты в составе ЕНК, судебный пристав-исполнитель создает тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.

6. Государственная регистрация прав на ЕНК

Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является ЕНК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.06.2016 Ф04-2295/2016 по делу № А70-6339/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 12.09.2016 № 304-КГ16-10647 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2016 № Ф05-16210/2016 по делу № А41-94845/15, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2017 № Ф06-17187/2016 по делу № А57-5299/2015).

Государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о недвижимости).

Основанием для ГКУ ЕНК является технический план (1), который подготавливается кадастровым инженером. Технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ части или частей таких объектов недвижимости;

3) новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана (2) соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение ЕНК на земельном участке. Технический план (1) ЕНК содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.

Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и его площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации.

   Подготовка технического плана (1) на ЕНК состоит из следующих этапов:

• предоставление заказчиком проектной документации;
• составление договора подряда на выполнение работ;
• полевой выезд, результатом которого станут все необходимые для отображения в техническом плане замеры;
• оцифровка полученных замеров, получение сведений из ЕГРН, которые будут использоваться в качестве исходных данных для подготовки технического плана;
• подготовка технического плана для представления его в орган регистрации права.

Согласно статье 8 Закона о недвижимости в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, для ЕНК в ЕГРН не вносятся сведения об основной характеристике и ее значении.