Что будет с рынком недвижимости?

2020 год оказался годом жилищного бума. В последнее время цены на недвижимость значительно выросли и, конечно, многих интересует вопрос о том, что же ждет рынок недвижимости во второй половине 2021 года.

Всё хорошее рано или поздно заканчивается. Наглядный пример тому – льготная ипотека. 01 июля 2021 года истекает срок программы, призванной помочь россиянам улучшить свои жилищные условия. Банковский сектор высказывается против продления льготной ипотеки после 01 июля, рассказывая про «ипотечный пузырь», строительный же сектор предлагает сделать ее адресной и оставить ее для многодетных и молодых семей, а также сохранить программы сельской и дальневосточной ипотеки.

Ну а пока вопрос остается открытым, и непонятно, для кого льготную ипотеку оставят – для отдельных регионов или всё же для конкретных категорий граждан. Правительство в настоящий момент прорабатывает вопрос о продлении программы льготной ипотеки для новостроек.

Первоначально ипотека на льготных условиях рассматривалась как временная мера государственной поддержки. Благодаря относительно низкой ставке в 6,5% годовых она должна была поддержать строительную отрасль, стимулируя россиян приобретать квартиры в новостройках. И стимул сработал. Однако обратной стороной медали стало резкое повышение стоимости квартир.

Возможность сэкономить заставила людей оформлять квартиры в кредит даже несмотря на кризис. 2020 год стал рекордным по количеству оформленных ипотечных кредитов – больше 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей.

Однако сэкономить удалось только тем, кто успел оформить ипотеку до августа, когда цены на недвижимость ещё не поднялись или поднялись незначительно.

В последнее время цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывают максимальный прирост. Рост цен составил от 15 до 30%. Вслед за новостройками увеличились и цены на вторичном рынке. «Вторичка» подорожала примерно на 20-25%. А за городом скупили все, что сгодится под частную застройку – включая свободные участки и недострой, который никому был не нужен последние лет десять.

Что же повлияло на рост цен на жилье?

1. Введение в 2019 году нового механизма финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Застройщики теперь могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию.
2. Отложенный спрос на жилье, «тянущийся» еще с 2014-2016 годов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 860 из 1117 городов России практически нет никакой строительной деятельности. Строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.
3. Подорожание стройматериалов. Цены возросли от 50%, а в некоторых случаях подорожание доходило и до 100%. А вследствие того, что пока не решен вопрос с границами, ограничены и трудовые ресурсы, поэтому стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти. В связи с тем, что уровень геополитической неопределенности диктует изменения в российской экономике, в том числе и на рынке жилья, многие застройщики и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства. В убыток себе строить никто, конечно, не будет.
4. Высокий спрос на жилье, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь низкой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.

Конечно, ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно, он уже начал снижаться, но всё еще выше, чем в аналогичный период прошлого года. Большинство граждан уже приобрели недвижимость в 2020 году, а в связи с тем, что падение реальных доходов населения продолжается, то можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться. На основании этого можно сделать вывод, что причины снижения спроса следующие:

1. Насыщение спроса;
2. Значительный рост средней стоимости квадратных метров;
3. Существенное сокращение объёма ликвидного предложения на рынке.

Конечно же, до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.

По мнению экспертов, после отмены льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.

Ставки по ипотеке – момент, на который эксперты обращают особое внимание.

В апреле этого года Центробанк поднял ключевую ставку, и, по его прогнозам, ставка будет расти.

В мае 2021 года ряд банков уже начал корректировать базовые ипотечные ставки – Сбербанк, Газпромбанк, «Росбанк», «Юникредит Банк». Но есть и те, кто заняли выжидательную позицию и не меняли ставки, например, «Альфа-Банк», ВТБ, правда данное решение не окончательное.

Многие банки также постепенно отменяют дисконты, которые они вводили ранее. Например, такие, как дисконт за быстрый выход на сделку или за большую сумму кредита, уменьшают партнерские дисконты для риелторов и застройщиков, не продлевают акционные предложения.

По мнению экспертов, если вам необходимо приобрети жильё именно для себя, то это лучше сделать сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти. Но если Вы хотите инвестировать в жилую недвижимость, то стоит повременить.

В период роста цен обычно выгоднее менять дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру. При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.

Так как многие покупали жильё в целях перепродажи, то в основном это малогабаритные и малоразмерные квартиры. И поэтому цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.

Ажиотажный спрос на жилье повлиял и на то, что многие скупали жилье в надежде его сдавать и таким образом «отбивать» ипотеку. Конкуренция за потенциальных квартиросъемщиков усилилась и, в связи с этим стоимость аренды немного упала из-за низкого спроса. Поэтому сейчас удачное время для съема жилья.

Спрос на загородную недвижимость за последний год действительно увеличился. В основном наиболее востребованы недорогие частные домовладения, пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью. Поэтому цены в данном сегменте вырастут.

Конечно, об этом можно говорить много, а для нас интересно Ваше мнение. Стоит ли продлевать льготную ипотеку? А также стоит ли поторопиться с покупкой жилья или всё же лучше подождать?