Договор аренды нежилого объекта недвижимого имущества

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель). Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

Необходимо также отметить, что в том случае, если подходящий объект аренды уже найден, всю информацию о нем можно получить, заказав на нашем сайте ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, который будет содержать объективную и достоверную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами  в едином документе. 

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация:

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ). Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Если же самостоятельный поиск данной информации вызывает у Вас затруднения, то напоминаем о доступной услуге на нашем сайте - ПАСПОРТЕ ОБЪЕКТА, который позволит получить Вам всю необходимую информацию об объекте сделки и исключить риски ее оспаривания.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

• предмет договора аренды;
• размер и порядок уплаты арендной платы;
• порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
• срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации: для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. 

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее - Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

Необходимость внесения таких изменений обосновывается имеющейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 № Ф03-4620/2017 по делу № А24-1588/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 Ф05-19225/2018 по делу № А40-242461/2017) и значительными затратами сторон договора аренды на изготовление технических планов, необходимых для постановки сдаваемой в аренду части на кадастровый учет

1.3. Изменение и расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы как общими нормами гражданского законодательства (гл. 29 ГК РФ), так и специальными статьями ГК РФ (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Изменение или расторжение договора аренды возможно:

• по соглашению сторон, которое должно быть оформлено в письменной форме и зарегистрировано в Росреестре, если сам договор был зарегистрирован.
  Подробнее

  Необходимо учитывать, что такие соглашения об изменении или расторжении договора должны быть заключены в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

  Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

• в судебном порядке по требованию одной из сторон договора;

В судебном порядке договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

• пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает недвижимое имущество;
• более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не проводит капитального ремонта недвижимого имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор досрочно расторгается в суде в случаях, если (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не проводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт недвижимого имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
• недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Также договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

1.4. Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Такой отказ является немотивированным и согласование в договоре оснований отказа не требуется.

Причем стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре (ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Причем, в том случае, если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Рекомендации: при необходимости закрепления в срочном договоре аренды недвижимого имущества права на односторонний отказ включите в него условия об основаниях и порядке такого отказа либо предусмотрите право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

2. Продажа переданного в аренду объекта недвижимости

Действующим законодательством установлено, что собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе и продавать его. При этом продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, обремененного арендными отношениями, должен содержать условие о таком обременении.

В тоже время Гражданским кодексом РФ для арендаторов имущества установлен специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору.

В этой связи смена правообладателя сданного в аренду недвижимого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Судебная практика

Пунктом 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. При этом срок действия договора остается прежним. Арендатор на законных правах может продолжать пользоваться недвижимостью до истечения срока.

Вам также может быть интересно:

Договор коммерческого найма жилого помещения

Безвозмездное пользование недвижимым имуществом