Что такое "кадастровая стоимость недвижимости"? Государственный инструмент определения налогооблагаемой базы? Цена, за которую вы реально сможете реализовать свой объект? Залоговая стоимость объекта при ипотеке? И да, и нет.
      Точного определения кадастровой стоимости закон не содержит. Однако анализируя положения законодательства, можно сказать, что кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
      Так, как же определяется кадастровая стоимость? Попробую порассуждать на эту тему. Сразу оговорюсь, что не являюсь профессиональным оценщиком, однако по долгу службы постоянно нахожусь «в теме».
      Когда введение кадастровой стоимости объектов недвижимости находилось на стадии обсуждения законопроекта, высказывались однозначные экспертные мнения, что такая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной.  Соглашусь с экспертами. Именно рыночная стоимость объекта на определенную дату должна влиять не только на гражданско- правовые отношения (сделки, раздел имущества, судебные споры), но и на размер налогообложения.
      Из чего складывается стоимость недвижимости на рынке? Риэлтор скажет - от состояния объекта и местоположения. Застройщик ответит, что главное в ценообразовании расходы на строительство, приобретение земельного участка, оформление проектной документации, расходы на банковские кредиты. Конечно же при продажах в ценообразовании учитывается месторасположение, этап строительства, материалы стен и другие факторы. Оценщик будет использовать официальные методики.
      Собственник недвижимости при необходимости ее продажи  для определения стоимости объекта может:
- воспользоваться размером кадастровой стоимости;
- провести независимую оценку специалистом-оценшиком;
- посоветоваться с риэлтором;
- самостоятельно провести анализ рынка (схожих продаваемых объектов)  и с учетом субъективных факторов (срочная продажа, нюансы по объекту) принять решение о цене своего объекта.
      Как правило, если  продавцом выступает физическое лицо, либо предприятия малого  бизнеса, цена продаваемого объекта определяется двумя последними способами, при условии, если объект продажи достаточно «типовой». Таким образом, рыночную цену формирует не специалист.
      И лишь в прямо предусмотренных законом случаях (реализация государственного и муниципального имущества, залог) требуется обязательная оценка профессионала-оценщика. Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что рыночная стоимость формируется не только профессионалами, использующими специальные методики оценки, но и участниками рынка. Как говорится «спрос рождает предложения…»
      Теперь о пересмотре кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость на территории Российской Федерации определялась методами массовой оценки. Как бы идеально к этому не подходили исполнители работ, думаю, все понимают, что ошибок, неточностей в оценке при массовом подходе, гораздо больше, нежели чем при индивидуальной оценке. Но использовать иные способы оценки огромного количества недвижимости невозможно.
      Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости в комиссиях, создаваемых при Правительствах субъектов. Аналогичные комиссии были созданы ранее и при территориальных органах Росреестра. Таким образом, возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возможна как во внесудебном, так и в судебном порядке.
      Так почему же в достаточно большом количестве случаев, как показывают результаты работы комиссий, отличается кадастровая стоимость от рыночной стоимости на ту же дату, определенную оценщиком «индивидуально»?
      Можно все списать на погрешности массовой оценки, но, на мой взгляд, не все так просто. Количество обращений в комиссии по определенной категории объектов начинает увеличиваться, когда правообладатели  получают налоговые уведомления. Переплачивать налог никто не хочет. Но! Если в это же время речь идет об определении стоимости объекта для залога, она определяется в разы выше! Если сравнить стоимость объекта по правоустанавливающему договору купли-продажи – стоимость выше!
     Я сама неоднократно сталкивалась с рекламой  по типу: «100 % снижение кадастровой стоимости!», или «Понизим кадастровую стоимость независимо от вида объекта!» и т.п.
     Считаю, что при определении кадастровой, да и рыночной стоимости в отчете оценщика, в качестве дополнительных факторов в обязательном порядке должны учитываться, проводимые иные профессиональные оценки. А если речь идет о жилье, то и средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе. Думаю, что снижение кадастровой стоимости более чем на 50%, должно производиться только в судебном порядке с привлечением определяемым судом  иного независимого оценщика. Если же кадастровая стоимости изменена, неважно, в комиссиях или в суде, то ее продажная, или залоговая цена не может отличаться более  чем на 10%.
Конечно, необходимо учитывать все факторы. Объект после переоценки мог пострадать от пожара, наводнения и др., но общий подход должен быть таким.
     Думаю, эти меры смогут помочь в какой-то степени сократить количество случаев необоснованного снижения кадастровой стоимости.
     И в завершение хочу высказать свое мнение об эффективности работы комиссий по пересмотру кадастровой стоимости. В сегодняшнем формате они эффективны лишь при принятии решений об изменении кадастровой стоимости по обращениям. Основания для отказа в пересмотре комиссиями кадастровой стоимости четко регламентированы.  Наверное, это правильно, не создает дополнительных барьеров. Однако комиссии не имеют действенных инструментов, позволяющих воспрепятствовать необоснованному снижению кадастровой стоимости.
      А как считаете Вы? Считаете ли кадастровую стоимость своих объектов объективной? Пользовались ли Вы предоставленной возможностью изменения кадастровой стоимости? Особо хотелось бы услышать мнения профессионального сообщества, практикующих оценщиков.