Меню
Довольно распространена на практике является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости покупатель - законный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму денег, вдруг получает повестку в суд и привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному внезапно объявившимся законным собственником.
Что делать в такой ситуации?
В подобных случаях применяется такое юридического понятие, как «добросовестный приобретатель».
Добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.
При этом собственник вправе истребовать это имущество и от добросовестного приобретателя в случаях, когда имущество было им утеряно, похищено или выбыло из его владения иным путем помимо его воли, либо приобретено безвозмездно.
Одним из самых обсуждаемых судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017, признавшего пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) частично не соответствующим Конституции РФ.
21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.
Впоследствии данная квартира стала предметом договоров купли-продажи от 23 июля 2007 года и от 15 августа 2007 года.
28 апреля 2008 года указанную квартиру приобрел А.Н. Дубовец.
При этом в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана в размере 999 000 руб., однако согласно имеющимся в деле копиям расписок продавец получил от А.Н. Дубовца помимо суммы, указанной в договоре, еще 6 001 000 руб.
В связи с завершением уголовного дела город Москва в 2014 году обратился с исковыми требования к А.Н. Дубовцу, Н.А. Дубовец и нотариусу, выдавшему свидетельство о праве на наследство в отношении приобретенного А.Н. Дубовцом жилого помещения.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены: спорное жилое помещение истребовано из владения А.Н. Дубовца, постановлено выселить из него А.Н. Дубовца и Н.А. Дубовец, признано право собственности города Москвы на это жилое помещение.
В передаче кассационных жалоб на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции также отказано (определение судьи Московского городского суда от 10 марта 2016 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 мая 2016 года).
Удовлетворяя исковые требования города Москвы, суд первой инстанции сослался на то, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом, выбыло из владения города Москвы помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц и на основании статей 301 и 302 ГК РФ подлежит истребованию из владения А.Н. Дубовца, который не представил доказательств того, что он является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.
Более того, по мнению суда апелляционной инстанции, доводы о добросовестности приобретателя жилого помещения не имеют правового значения, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Вслед за Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) Конституционный Суд РФ признал, что интерес добросовестного приобретателя выше публичного интереса (интереса неопределенного круга лиц) и указал на следующие моменты.
Защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если для этого имеются основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.
В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.
В указанном аспекте оспоренное положение статьи 302 ГК РФ признано соответствующим Конституции Российской Федерации.
Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Конституционный Суд прямо указал на необходимость судебного пересмотра дела Александра Дубовца в установленном законом порядке.
Указанное дело было пересмотрено по новым обстоятельствам в порядке пункта 3 части 4 статьи 392 ГПК РФ. При повторном рассмотрении дела Никулинским районным судом города Москвы доводы Александра Дубовца о его добросовестности как приобретателя были признаны «заслуживающими внимания», а выводы, изложенные в Постановлении № 16-П, стали основанием для отказа в удовлетворении изначальных требований департамента города Москвы.
Суд постановил, что право собственности Александра Дубовца на ранее истребованную у него квартиру должно быть восстановлено, а само судебное решение - является основанием для вселения заявителя в квартиру.
