Меню
Поговорим сегодня об объекте недвижимости, новом для нашей правовой системы и, как показала практика, не всеми по сути понимаемый. Речь пойдет о машино-местах.
С 1 января 2017 года владельцы машино-мест в подземных паркингах в домах, а также в отдельно стоящих автомобильных комплексах получили возможность регистрировать их как самостоятельный объект недвижимости.
Фактически машино-место является объектом недвижимости не по природе своей, как например земельный участок, а собственно, благодаря воле законодателя.
Государственная регистрация права в органах Росреестра дает собственникам возможность на законных основаниях совершать любые сделки, например дарить, продавать, использовать в качестве залога, передавать по наследству принадлежащие им машино-места.
Так что же наш законодатель вложил в понятие машино-место, вводя его как объект недвижимости в гражданский оборот?
Машино-место в ГК РФ определено как часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств, если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Более детальное определение содержится в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: «машино-место» - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Важно знать еще и вот о чем:
Одновременно с термином «машино-место» в нашем российском законодательстве применяется понятие «парковка (парковочное место)», которая располагается за пределами зданий, сооружений.
Границы парковки в соответствии с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются. Парковка (парковочное место), является частью уличной сети и размещается, в том числе, в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости. Поэтому зарегистрировать право собственности на парковочное место нельзя.
Например, если во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили, то такая площадка не подлежит оформлению в собственность как машино-место.
Кстати недавно была свидетелем разговора между «владельцем» такого парковочного места и нашем доме и председателм нашего ЖСК, невозмутимый кстати, мужчина, спокойствию которого можно позавидовать.
Так вот удумал «владелец» этот свое парковочное место продать. И уговаривал председателя на сделке этой свой автограф поставить. Как круто распоряжаются нашей землей такие владельцы. Но к чести нашего председателя от участия в сделке он отказался.
А сейчас друзья, вернемся к нашей теме и рассмотрим обязательные признаки машино-места, позволяющие признать его объектом недвижимости, как раз с которым легальную сделку и можно совершить.
Итак, машино-место как объект недвижимого имущества должно обладать следующими признаками:
·строгое соответствие целевому назначению - для размещения транспортного средства;
·соответствие минимально и максимально допустимым размерам машино-места, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792. Это: - 5,3 x 2,5 м и 6,2 x 3,6 м соответственно.
·постановка машино-места на кадастровый учет с описанием его границ в здании или сооружении.
Возникает логичный вопрос, как же определяются границы машино-места, ведь стен то у него как у помещения нет.
По закону границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки краской, с использованием наклеек или иными возможными способами (п. 6.2 ст. 24 Закон № 218-ФЗ).
Постановка на кадастровый учёт машино-мест осуществляется Росреестром одновременно с постановкой на учёт многоквартирного дома или отдельно стоящего здания (сооружения), в котором они расположены, по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Друзья, отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков делает невозможным квалификацию объекта в качестве машино-места.
И вот здесь тоже хочу рассказать один случай из жизни, как один ну, скажем завуалированно, организатор торгов выставил на торги, машино-место.
Так думали все, кто читал сообщение о торгах, в том числе покупатель этого злополучного «машино-места».
А оказалось, что не машино-место это вовсе, а доля в праве на земельный участок, общее имущество многоквартирного дома.
Просто в сообщении было указано: земельный участок (машино-место). Чувствуете в чем подвох и нарушение закона?
Радует то, что вы, наши подписчики любимые, зная все тонкости и нюансы на такие уловки никогда не попадетесь.
Возвращаясь к разговору о признаках машино-мест, нужно конечно же сказать, что как из любого правила, тут есть исключения!
Это «машино-места», права на которые были зарегистрированы до 1 января 2017 года.
Ведь полученные до этой даты правоудостоверяющие документы, в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в записи ЕГРН в отношении объекта недвижимости с характеристиками машино-места не требуется (ст. 6 Закона № 315-ФЗ).
Вернемся немного к истории вопроса.
До 2017 года машино-места регистрировались, как правило, на праве общей долевой собственности, то есть у человека было право на долю в нежилом помещении.
При этом количество сособственников могло быть очень большим. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для продажи машино-места необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки с июня 2016 года подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.
В настоящее время каждый участник общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств и оформленные до 01.01.2017, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места и зарегистрировать своё право собственности на него.
В этом случае государственная регистрация права собственности на машино-место осуществляется на основании соглашения собственников одновременно с государственным кадастровым учетом на основании технического плана, изготовленного кадастровым инженером.
До нововведений существовал и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный.
В тех случаях, когда техническая документация зданий содержала сведения о машино-местах, они рассматривались и оформлялись как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений).
В таком случае машино-место, как правило, представляло собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг либо чем-то огражденный.
Такие машино-места учтены в кадастре недвижимости, их собственники получили кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.
В случае если было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости, например как на нежилое помещение, до 01.01.2017, то данный объект признается машино-местом.
Полученные до 01.01.2017 документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.
Думаю, что сделать это стоит, потому что при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место применяется налоговая ставка в размере не более 0,3 % от его кадастровой стоимости, тогда как за обычное нежилое помещение ставка составляет 0,5 %. Экономьте свои деньги, друзья!
Дополню про налоги, думаю это тоже важно.
Ведь ФНС России неоднократно разъясняла, что для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра.
Поскольку до 01.01.2017 четкого определения машино-места в федеральном законодательстве не было, права на такие объекты могли оформляться как на часть или на долю в нежилом помещении без указания его конкретного назначения. Соответственно, такие объекты облагались налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляла до 0,5%, налоговые льготы не применялись.
В связи с этим налоговики разъяснили что, если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или выписке из ЕГРН указано наименование объекта - машино-место, то такой собственник может обратиться в налоговую инспекцию, в том числе через "Личный кабинет налогоплательщика", за перерасчетом налога либо предоставлением налоговой льготы.
Если же не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра, начиная с 2017 года.
После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физических лиц.
