Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?

Согласно сложившейся трактовке понятия, вторичный рынок жилья – это рынок, на котором продаются, перепродаются, обмениваются жилые помещения, бывшие в использовании.

Вторичный рынок жилья имеет свои положительные и отрицательные стороны. Поэтому, принимая решение о приобретении квартиры на вторичном рынке, нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы.

Так, например, важным плюсом вторичного рынка может считаться возможность предварительно осмотреть квартиру с целью оценить, насколько она соответствует заявлениям продавца и требованиям покупателя; а существенным минусом – «богатая», не всегда позитивная история квартиры.

1. Выбираем квартиру с учётом плюсов и минусов вторичного рынка жилья:

Квартиры на вторичном рынке могут приобретаться для собственного проживания, а также в иных целях, например: сдачи в аренду, вложения финансовых средств и пр.

Разные цели покупки определяют разницу набора критериев выбора квартиры.

В случае выбора квартиры для собственного проживания, покупатель больше ориентируется на личные предпочтения, в прочих случаях – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

В рамках данного материала остановимся подробнее на вопросах выбора вторичной квартиры для целей личного проживания.

1.1. Определяемся со способом подбора вариантов

Вам предстоит выбор одного из двух существующих способов поиска подходящего варианта:

• самостоятельно;
• с помощью посредника.

В качестве посредника может выступать не только риелтор или агент по недвижимости, но и любое другое лицо, которому Вы доверяете в этом вопросе. При этом полезно решить, кому Вы больше доверяете: себе – непрофессиональному, но лично заинтересованному, – или посреднику – более профессиональному, но с меньшей личной заинтересованностью?

Однако самый главный вопрос, на который нужно себе ответить, определяясь со способом подбора, это: что для меня важнее сэкономить – время или деньги?

Если для Вас важнее сэкономить деньги, то Вы должны быть готовы самостоятельно:

• анализировать имеющиеся предложения на рынке недвижимости и отбирать подходящие под Ваши критерии варианты;
• связываться с продавцами и составлять график просмотров;
• осуществлять оценку и сопоставление просмотренных вариантов на основе критериев выбора;
• осуществлять проверочные действия в отношении выбранной квартиры;
• составлять договоры и готовить пакет документов для регистрации перехода права собственности и пр.

Вполне посильная для любого человека задача, а наши рекомендации призваны оказать в этом помощь.

Для анализа имеющихся на рынке недвижимости предложений используйте все доступные источники: специализированные региональные газеты и журналы, электронные ресурсы и др.

Интернет в этом смысле предлагает самые широкие возможности, которыми, кстати, также пользуются профессиональные риелторы. Обратите внимание на следующие базы данных:

• базы квартир на специализированных сайтах, посвященных недвижимости;
• соответствующие категории на электронных досках бесплатных объявлений, в том числе, их мобильные приложения;
• сайты крупных агентств недвижимости Вашего региона;
• соответствующие разделы сайта федеральных и региональных газет бесплатных объявлений;
• сайты региональных газет по продаже недвижимости.

Ещё один простой, но эффективный способ поиска квартиры, часто используемый, в том числе, профессионалами, - это, так называемый, «полевой» метод. Он хорош тогда, когда Вы определились с местоположением будущего жилья. В этом случае можно пройти по району предполагаемого проживания с целью поиска расклеенных на домах объявлений о продаже квартиры.

Кроме того, по отзывам риелторов, отлично работает и обратный приём, то есть расклейка объявлений «Куплю квартиру в Вашем доме/районе, без посредников» в районах поиска квартиры.

1.2. Определяемся с основными критериями выбора

Независимо от того, какой способ подбора квартиры Вы предпочтёте, Вам всё равно придётся определиться с перечнем критериев, по которым Вы будете оценивать варианты.

Как правило, основополагающим критерием выбора является ценовая категория будущего жилья. Очевидно, что Вы, прежде всего, будете ориентироваться на свои финансовые возможности. Но мы рекомендуем Вам при подборе вариантов несколько раздвинуть задаваемые границы ценовой категории, поскольку изначально запрашиваемая продавцом цена, чаще всего, является завышенной (а именно её Вы увидите на сайте или в объявлении).

Ещё один базовый критерий подбора жилья – его местоположение. Естественно, что при выборе района предполагаемого проживания Вы будете ориентироваться на свои жизненные обстоятельства и предпочтения. Но существует ряд общих рекомендаций, на которые стоит обратить внимание.

Итак, для начала определяемся с приемлемой степенью удаленности от исторического центра, если речь идёт о крупном населенном пункте. Решая дилемму «ближе-дальше», помните, что с учётом сложившейся градостроительной практики, в большинстве случаев жилые микрорайоны, расположенные ближе к центру в силу более ранней застройки имеют более развитую инфраструктуру, но при этом более изношенные и нагруженные инженерные коммуникации.

Безусловно, может встречаться и обратный вариант, когда удалённые микрорайоны обладают развитой инфраструктурой, а инженерные коммуникации центральных микрорайонов капитально отремонтированы или реконструированы. Но мы говорим об общих тенденциях и призываем их учитывать при выборе квартиры.

Ещё один важный нюанс, на который стоит обратить внимание, выбирая местоположение будущего жилья, - это его транспортная доступность. При этом речь идёт не только о наличии маршрутов общественного транспорта, но и о соразмерном населению микрорайона количестве рейсов и машин, а также о расстоянии от остановки общественного транспорта до предполагаемого дома, состоянии пешеходных дорожек и тротуаров, их освещенности.

Если Вы планируете добираться до предполагаемого местожительства на личном автомобильном транспорте, то убедитесь в достаточной пропускной способности соответствующей автодороги в час пик, а также в наличии парковочных мест рядом или в непосредственной близости от потенциального жилья.

При выборе района проживания нелишне оценить его экологическое состояние и рекреационный потенциал. Сделать это можно при помощи бюллетеней экологического состояния и докладов о состоянии окружающей среды, в обязательном порядке публикуемых региональными (муниципальными) органами власти. Помимо этого можно визуально оценить степень удаленности будущего жилья от автомобильных дорог с интенсивным движением, промышленных предприятий, осуществляющих вредные выбросы в атмосферу и сбросы в водоёмы, свалок бытового и промышленного мусора и от других загрязнителей окружающей среды.

Есть критерии выбора, которые сильно зависят от Ваших индивидуальных предпочтений и финансовых возможностей. Это:

• материал стен и перекрытий;
• этажность дома и этаж расположения квартиры;
• типовая серия дома;
• планировка квартиры;
• наличие балконов, кладовок, гардеробных, тамбуров;
• сторона, на которую выходят окна и пр.

Следует понимать, что некоторые из этих критериев оказывают существенное влияние на формирование цены на квартиру. Так, квартира в панельном доме или «хрущёвке», на последнем или первом этаже, без балкона или со смежными комнатами будет при прочих равных условиях стоить меньше, чем аналогичная жилплощадь в кирпичном доме, на средних этажах, с балконом и изолированными комнатами. Хотя в некоторых случаях недостатки могут компенсироваться достоинствами. Например, для кого-то ровные стены и углы панельного дома оказываются более важным критерием, чем его недостатки в тепло- и шумоизоляции. Или окна, выходящие на южную (восточную) сторону и являющиеся достоинством для большинства, некоторыми расцениваются как избыточная инсоляция и соответственно причина духоты и жары в помещении в теплое время года.

Точно так же очень индивидуальны требования и к состоянию будущего жилья: кто-то планирует сразу въехать, не прикладывая усилий к ремонту, а кто-то наоборот хочет всё устроить по собственному вкусу. Тем не менее, есть технические моменты, которые Вам лучше проверить и оценить на стадии выбора. Речь идёт, о состоянии внутренних инженерных сетей (трубы водопровода, канализации, отопления, а также электропроводка), о наличии грибковых поражений, о состоянии конструктивных элементов (окна, двери, балконы) и т.п.

1.3. Используем профессиональные тонкости для оценки потенциального варианта

Существует несколько профессиональных тонкостей, которые используют в своей работе риелторы. Рекомендуем Вам их учесть и также использовать при подборе жилья на вторичном рынке.

1. Во-первых, чтобы «не замылился» глаз не просматривайте за один раз более 3-х вариантов.
2. Во-вторых, по возможности назначайте просмотры на светлое время суток, чтобы от глаза не ускользнули неявные дефекты.
3. В-третьих, не стесняйтесь подробно расспрашивать продавца не только об условиях проживания, но и о причинах продажи, семейных обстоятельствах, соседях и пр. «Разговорите» продавца для того, чтобы собрать больше информации. При необходимости записывайте сведения, фотографируйте или зарисовывайте расположение помещений, мебели и техники.
4. В-четвертых, не бойтесь расспросить соседей об условиях проживания в доме, микрорайоне, об управляющей компании и пр.

2. Проверяем выбранную квартиру:

Покупка недвижимости всегда связана с высокими рисками и приобретение квартиры на вторичном рынке не исключение. Ваша задача минимизировать риски на всех этапах этого процесса.

Существуют определенные приемы минимизации этих рисков.

Итак, минимизируем риск на этапе выбора, изучая юридическую историю квартиры.

2.1. Изучаем юридическую историю квартиры:

Первое, на что стоит обратить внимание – юридическая история квартиры. 

Большой объем информации о заинтересовавшем Вас объекте недвижимости можно получить с помощью доступного на нашем сайте сервиса - ПАСПОРТ ОБЪЕКТА. Паспорт объекта представляет собой единый документ, содержащий полную и объективную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами с целью минимизации возможных рисков потенциального собственника недвижимости.  

Если же Вы решили оценить "юридическую чистоту" квартиры, опираясь на собственные силы и знания, то рекомендуем действовать следующим образом.

2.1.1. Изучаем информацию о квартире по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Общие сведения о выбранной квартире получаем в режиме реального времени без дополнительных затрат на сайте Росреестра в разделе "Справочная информация об объектах недвижимости» или обратившись в Росреестр с запросом о предоставлении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости.

Из полученной выписки из ЕГРН можно узнать:

• кадастровый номер объекта, его адрес, включая этаж; площадь;
• кадастровую стоимость объекта;
• сведения о правах на объект, в том числе, Ф.И.О. собственника, номер и дата государственной регистрации права;
• наличие ограничений (обременений прав), например, ипотека, аренда, арест и т.п., а также дата и основания их возникновения, срок действия.

Помимо выписки об основных характеристиках объекта недвижимости, анализируем выписки из ЕГРН о переходах прав на объект недвижимости и о содержании правоустанавливающих документов, последняя из которых может быть получена собственником по Вашей просьбе.

Вы должны проявить повышенное внимание и совершить дополнительные проверочные действия, если, судя по выпискам из ЕГРН, квартира:

• слишком часто перепродавалась;
• получена по наследству;
• была приватизирована.

В первом случае: частые перепродажи квартиры должны Вас насторожить, поскольку они могут быть признаком мошеннической схемы, наличия скрытых дефектов (например, грибковое поражение конструктивных элементов) и дискомфортных условий проживания (например, «шумные» соседи). Рекомендуем Вам ещё раз тщательно взвесить все «за» и «против» такого варианта.

Во втором случае: попросите продавца предоставить Вам документы, на основании которых происходило наследование, а также справку о составе семьи - Вы должны быть уверены, что не объявится наследник, который заявит свои притязания на квартиру. А это зависит от состава семьи и наличия лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

В третьем случае: попросите продавца заказать справку из паспортного стола, из которой будет видно, кто был зарегистрирован в квартире на дату приватизации. Ваша задача - убедиться, что нет лиц, которые имеют право проживания в квартире.

2.1.2. Если собственник жилого помещения – юридическое лицо

Обратите внимание, кто является собственником недвижимости, согласно полученной Вами выписке - физическое или юридическое лицо.

Если собственником является юридическое лицо или ИП, а также КФХ, рекомендуем проверить сведения о его статусе (действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства). Эту информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы.

Для проверки введите один из следующих реквизитов:

• ИНН;
• ОГРН;
• наименование.

В определенных случаях для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества юридическим лицом может потребоваться одобрение (разрешение) органов управления юридического лица (общего собрания участников, совета директоров и др.).

Согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже должно быть зафиксировано в протоколе, выписке из протокола, решении единственного участника и т.п.

В случае возникновения у Вас сомнений в полномочиях представителя продавца, попросите у него для ознакомления учредительные документы, трудовой договор с генеральным директором (директором). Если в представленных Вам документах юридического лица есть указания на ограничения полномочий, требуйте согласия органа управления на сделку.

2.1.3. Если право собственности продавца на выбранную квартиру не зарегистрировано в ЕГРН

Если привлекательность выбранного Вами варианта такова, что Вы готовы на риски, связанные с отсутствием в ЕГРН зарегистрированных прав на неё, то проверьте, не относится ли Ваш вариант к одному из следующих случаев:

• у продавца имеется документ со штампом БТИ о регистрации квартиры до 31 января 1998 года. Это может быть:
  • договор приватизации (он может называться по-разному, например договор о безвозмездном приобретении в собственность, о приватизации, о передаче в собственность или вовсе быть без названия);
  • договор купли-продажи, договор дарения, мены;
• у продавца имеется свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что данному наследнику принадлежит то самое имущество, которое продается (при этом право собственности считается возникшим без регистрации непосредственно с момента смерти прежнего собственника);
• у продавца имеется справка из правления кооператива о полной выплате пая за квартиру в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член такого кооператива становится собственником с момента полной выплаты паевого взноса и без всякой регистрации).

2.1.4. Если выбранная квартира находится в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, в последнее время является распространенным вариантом. Законом предусмотрено несколько схем купли-продажи ипотечной квартиры.

Исходя из своих интересов, обсудите с продавцом и выберите одну из следующих:

1. Продажа через досрочное погашение ипотеки.

   Покупатель при таком варианте предоставляет продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа.

   Продавец информирует банк о желании продать заложенную квартиру, уточняет все требования (условия) банка и получает в банке справку об остатке задолженности.

   Стороны составляют соглашение (предварительный договор купли-продажи) между покупателем и продавцом (такое соглашение можно заверить у нотариуса).

   Продавец получает от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности, вносит в банк деньги в сумме задолженности; получает в банке документ, подтверждающий исполнение обязательства перед банком в полном объеме.

   Банк может участвовать в сделке как непосредственный получатель задатка. При таком варианте покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере задолженности по кредиту), вторую (остаток) для продавца. Продавец получает денежные средства только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и снятия обременения.

   Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи.

   Ипотека будет погашена по совместному заявлению продавца и банка (или по заявлению продавца на основании закладной с соответствующей отметкой банка) одновременно с государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

2. Продажа долговых обязательств.

   Банк дает согласие продавцу согласие на продажу заложенной квартиры.

   Бремя уплаты остатка денежных средств по кредитному договору переходит на покупателя. В связи с чем, цена договора купли-продажи снижается на сумму остатка задолженности.

   Оформляется так называемый «перезайм» — процедура, в результате которой кредит продавца переходит к покупателю. Банк в данном случае дает предварительное согласие на переуступку прав, и проверяет покупателя на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля».

3. Продажа через банк.

   Банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения, а продавец только подписывает документы.

   Как правило, такая ситуация возникает, в случае, если у продавца отсутствует финансовая возможность продолжать платить по кредитному договору.

   В этом способе есть одно большое «НО» для продавца: банк не имеет никакой заинтересованности, чтобы продать квартиру по наибольшей цене. Его основная цель – погашение задолженности по кредиту.

2.2. Осуществляем дополнительные проверочные действия

В качестве дополнительных проверочных действий рекомендуем Вам убедиться в том, что Ваш партнер по сделке не является банкротом. Это относится как к юридическому, так и к физическому лицу.

Проверить предполагаемого продавца на банкротство можно, воспользовавшись ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru. Для проверки в сервисе «Должники» введите для юридического лица его наименование, адрес, регион и один из следующих реквизитов:

• ОКПО;
• ИНН;
• ОГРН;

для физического лица – фамилию, имя, отчество, регион, адрес и один из следующих реквизитов:

• ИНН;
• ОГРНИП;
• СНИЛС.

Отрицательные результаты поиска помогут Вам убедиться в том, что Ваш партнер по сделке не является банкротом.

Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.3. Удостоверяемся в отсутствии незаконной перепланировки

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в сведения ЕГРН.

Если произведена перепланировка жилого помещения в отсутствие документа, разрешающего такую перепланировку, или с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, т.е. неузаконенной.

Факт отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливаем простым визуальным осмотром помещения и сопоставлением увиденного с технической документацией на квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт, технический план; планы и схемы, изготовленные кадастровыми инженерами, БТИ и другими специализированными организациями).

При наличии расхождений фактического положения помещений, стен, перегородок, дверных и оконных проёмов и пр. попросите у продавца документы, подтверждающие законность перепланировки (разрешения, согласования и т.д.). Отсутствие таких документов должно заставить Вас ещё раз задуматься о целесообразности покупки этого варианта.

Вы должны чётко понимать, что, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой, Вы берете на себя полную ответственность за последствия такой перепланировки в юридическом и финансовом плане, а также за безопасность эксплуатации жилого помещения.

2.4. Удостоверяемся в отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Наличие задолженности за коммунальные платежи не является основанием для отказа в государственной регистрации права покупателя. Поэтому именно от Вас зависит, оплатит ли продавец все свои долги. Рекомендуем Вам потребовать от продавца квитанции об оплате коммунальных услуг за последний период и выписку с лицевого счета. Это касается и взносов на капитальный ремонт, в случае, если они оплачиваются по отдельным квитанциям.

3. Оформляем сделку купли-продажи квартиры:

3.1. Оформляем договор купли-продажи

Сделка купли-продажи недвижимости оформляется договором между продавцом и покупателем в письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи может быть простой письменной или нотариальной.

К нотариусу необходимо обратиться, если:

• право собственности на объект зарегистрировано в долях;
• если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину;
• если квартира принадлежит гражданину, над которым судом установлена опека или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

В прочих случаях договор купли-продажи Вы можете составить самостоятельно либо при помощи специалистов.

В договоре обязательно должно быть указано следующее:

• Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации продавца и покупателя;
• наименование помещения (квартира), ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площадь;
• цена договора, порядок и сроки платежей;
• сведения об ограничениях и правах третьих лиц на квартиру;
  Подробнее…

  При проживании в квартире лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре купли-продажи обязательно должен быть приведен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жильем. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
• условия освобождения и передачи квартиры.

В договоре дополнительно целесообразно указать также:

• сведения об отсутствии самовольно произведенной перепланировки;
• сведения об остающейся в квартире мебели, технике, оборудовании.
При заключении договора купли-продажи должен быть составлен документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества. Чаще всего это акт приема-передачи, который играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения.

Акт приема-передачи может не составляться только в том случае, если все сведения о передаче квартиры включены в текст договора купли-продажи.




3.2. Производим расчёты по договору

Порядок расчетов по договору определяется сторонами договора.

Факт расчетов отражается в расписке о получении денежных средств, акте взаимных расчетов, либо в самом тексте договора.

Наиболее безопасная форма расчётов – расчёты с использованием банковских ячеек или специальных счетов, к которым продавец получает доступ после регистрации сделки. Но сделки с наличным расчетом все еще можно встретить. При совершении наличного расчета будьте готовы к требованию продавца проверить деньги через банк на подлинность.

Сторонами может быть установлено условие о рассрочке платежа по договору купли-продажи.

В данном случае в договор может быть включено условие о залоге до момента окончания расчетов.

Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное.

Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Для снятия залога понадобится обращение в Росреестр как продавца, так и покупателя.

На практике часто встречаются случаи, когда покупатель идет навстречу продавцу (в целях «ухода» от налогообложения) и в договоре купли-продажи указывается цена сделки, ниже реально уплаченной по сделке суммы.

Какие правовые последствия это может повлечь?

Прежде всего, при признании судом сделки купли-продажи недействительной или при расторжении договора в судебном порядке покупателю будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре.

Также необходимо понимать, что вернуть имущественный налоговый вычет после покупки квартиры можно только с той суммы, которая указана в договоре.




3.3. Регистрируем переход права собственности

Переход права собственности по договору купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для оформления документов нужно обратиться в МФЦ, вместе со второй стороной сделки, имея при себе следующие документы:

• паспорт;
• нотариальную доверенность, если Вы представитель продавца или покупателя;
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи квартиры в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра (если этих сведений нет в договоре);
• письмо-согласие банка на продажу, если квартира в ипотеке у Банка;
• нотариально оформленное согласие супруга(и) продавца на продажу;
• в необходимых случаях - согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже (протокол, выписка из протокола, решение единственного участника и т.п.);
• если Ваш продавец – юридическое лицо и документы подает директор, протокол (приказ) о назначении на должность, выписку из них или другой документ, подтверждающий полномочия действовать без доверенности.

Специалист МФЦ:

1. Оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Укажет реквизиты для оплаты госпошлины покупателем и ее размер(2000 руб. для физического лица; 22000 руб. для юридического лица).
3. Выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.


Вы также можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестраили портале «Госуслуги».

В результате Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что квартира принадлежит Вам на праве собственности, а также договор купли - продажи со штампом о проведенной государственной регистрации права.




Вам также может быть интересно:

"Как выбрать и оформить квартиру на первичном рынке жилья (договор долевого участия)?"

"Как проверить объект капитального строительства перед покупкой?"