Как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве

Сегодня я подготовила инструкцию, как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве.

Согласитесь, приобретение жилья – это важное событие, и не очень приятно, когда оно омрачается не зависящими от вас обстоятельствами. Например, застройщик может передать квартиру не вовремя или со строительными дефектами, которые могут заключаться как в некачественной проводке, так и в трещине во всю стену. В таких случаях и возникает необходимость в написании претензии.

Сначала поговорим о содержании претензии в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства. Этот срок, к слову, всегда отражен в договоре с застройщиком, поскольку является его существенным условием.

Претензия составляется в свободной форме, а указать в ней необходимо следующее:

1. информацию о застройщике (наименование, адрес места нахождения и электронной почты (если он известен), номер телефона);
2. информацию о вас как об участнике долевого строительства (Ф.И.О., адрес места жительства или пребывания, по которому может быть направлен ответ, адрес электронной почты (при наличии), номер телефона);
3. обстоятельства, на которых вы основываете свою претензию, в том числе: реквизиты договора, срок, когда должна была состояться передача квартиры, дата фактической передачи и подписания передаточного акта или же указание на то, что объект до сих пор не передан;
4. требования, которые вы предъявляете, например, о выплате неустойки, со ссылками на нормы законодательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, актуальной на день исполнения обязательства. Для справки: с 25 октября нынешнего 2021 года ключевая ставка – это 7,5%.

   Покажу, какими формулами можно воспользоваться для расчета.

   Неустойка за 1 день = ставка рефинансирования, актуальная на день исполнения обязательства, х 1/150.

   Общая неустойка = стоимость квартиры х количество дней просрочки х неустойка за 1 день.

   Теперь возвращаемся к тому, что нужно указать в претензии:

5. реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств;
6. перечень прилагаемых документов (это может быть копия договора, документа, подтверждающего уплату цены, передаточного акта, доверенность, если претензия предъявляется представителем);
7. дату и подпись участника долевого строительства или его представителя.

Перейдем к содержанию претензии при наличии недостатков объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также проектной документации.

Если указанные условия или требования не соблюдены, покупатель вправе просить:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для обнаружения дефектов устанавливается договором и не может быть менее 5 лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, для которого срок не может быть менее 3 лет).

По своему содержанию этот вид претензии схож с претензией в случае нарушения срока передачи объекта, поэтому укажу только на их различия:

1. в основаниях, на которых основывается ваша претензия, необходимо указать реквизиты и цену договора, дату передачи объекта и описание выявленных дефектов;
2. в требованиях, предъявляемых к застройщику, указываем, на сколько хотим уменьшить цену договора, подсчитываем расходы на устранение недостатков и т.д.;
3. к претензии помимо прочих документов нужно приложить заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков.

Направить претензию, если иное не установлено договором, можно по почте, электронным документом или передать лично уполномоченному лицу застройщика.

Подведем итог. Если так вышло, что застройщик нарушил сроки передачи недвижимости или она оказалась ненадлежащего качества, не спешите расстраиваться. По статистике около 70% новостроек сдаются с нарушениями. Причем это касается не только «рядовых», но и «элитных» домов. Взять хотя бы историю с «башней миллиардеров» в Нью-Йорке, жители которой – знаменитости и влиятельные люди – судились с застройщиком из-за потопов, неисправных лифтов и проблем с электричеством. Так что возможность урегулировать подобные вопросы в претензионном или судебном порядке всегда остается.