Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В сделках купли-продажи недвижимости довольно распространена процедура подписания предварительного договора. Кажется, это самый оптимальный вариант для сторон сделки. Насколько это верно? Какие гарантии дает подписание предварительного договора? Какие опасности он в себе таит? Об этом сегодня мы как раз и поговорим.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре.

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Например, в случае отсутствия у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя - требуемой суммы денег, или когда проходит несколько взаимосвязанных сделок.

Предварительный договор купли-продажи должен быть обязательно заключен в письменной форме. А если основной договор, в силу требований законодательства должен быть удостоверен нотариально, то и для составления предварительного договора нужно обратиться к нотариусу.

Что же должно быть указано в предварительном договоре купли-продажи?

1. Сведения о сторонах договора купли продажи.

   Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуем указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон.

2. Сведения об объекте недвижимости, в отношении которого планируется заключение основного договора купли-продажи.

   В предварительном договоре необходимо указать информацию, позволяющую определенно установить объект продажи.

   К таким сведениям относятся: вид объекта недвижимости (квартира, жилой дом, нежилое помещение, комната, земельный участок) адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.

   В предварительном договоре также следует указать правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), и их реквизиты (дата, номер).

3. Стоимость объекта недвижимости.

   Обязательно укажите в предварительном договоре условия основного договора о цене продаваемого объекта недвижимости, порядке расчетов при заключении основного договора.

   Также предварительный договор может предусматривать обязательство уплатить задаток или неустойку. Задатком и неустойкой можно обеспечить исполнение предварительного договора.

   Неустойку в виде пени обычно предусматривают на случай, если сторона уклоняется от заключения основного договора.

   Задаток, как правило, вносится будущим покупателем, и в случае заключения основного договора засчитывается в счет цены недвижимости. Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток остается у продавца, а если продавец - то он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка, если об этом будет указано в договоре. Кроме того, если у пострадавшей стороны возникнут убытки, сторона, которая отказалась от заключения основного договора, должна будет по общему правилу их возместить с зачетом суммы задатка.

   Обратите внимание, если, например, покупатель потребует от продавца двойную сумму задатка и возникшие убытки, то он по умолчанию уже не сможет понудить продавца заключить основной договор. Поэтому сторонам следует предусмотреть такой размер задатка, который будет удовлетворять их интересы на случай незаключения основного договора.

4. Срок заключения основного договора.

   Стороны вправе прописать конкретную дату заключения основного договора, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор.

   Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, то по закону его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Какие гарантии дает предварительный договор?

Для покупателя заключение такого договора является гарантией того, что недвижимость будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре.

Для продавца - гарантией того, что его недвижимость будет куплена в срок, установленный договором.

Что будет, если одна из сторон передумает заключать основной договор купли-продажи?

В этом случае заключение предварительного договора предоставляет сторонам возможность обратиться в суд с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Но здесь тоже необходимо иметь в виду, что подать исковое заявление с таким требованием можно в течение 6 месяцев с момента истечения срока, установленного для заключения основного договора.

В случае удовлетворения судом исковых требований, основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда.

Датой заключения договора купли-продажи будет считаться дата вступления в законную силу решения суда, или дата, определенная судом в таком решении.

При этом дополнительно подписывать договор купли-продажи сторонам не нужно, ведь, решение суда по сути заменяет такой договор.

Какие риски могут быть связаны с заключением предварительного договора купли-продажи?

1. Отсутствие гарантий получения недвижимости

   Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка недвижимости как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, то не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем недвижимости.

   Суд не может признать право собственности на объект недвижимости, так как договор не содержит обязательства продавца передать такой объект покупателю, а лиши заключить основной договор купли-продажи.

   Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным или незаключенным.

2. Риск двойной продажи недвижимости

   Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, поэтому ничто не мешает недобросовестному продавцу заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему недвижимость.

   И в таком случае свое право на заключение договора придется доказывать в суде.

3. Риск потери вложенных в покупку недвижимости денег.

   Вкладывая деньги по договору купли-продажи, покупатель рискует: получить минимальную неустойку по возврату оплаченных денег, равную размерам ставки рефинансирования Банка России при судебных разбирательствах.

   Однако в случае признания продавца банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

4. Риск признания договора незаключенным.

   Дело в том, что не всегда суд удовлетворяет требование стороны о понуждении к заключению основного договора.

   Если сторонами не достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, то суд может отказать в удовлетворении иска и признать договор незаключенным.

   Поэтому, при составлении предварительного договора обязательно обратите внимание, чтобы все условия, о которых я говорила вначале этого видео были в нем указаны.

   Друзья, мы всегда готовы помочь вам составить договор, который будет соответствовать всем требованиям закона и интересам сторон.

   А если сторона сделки предложила вам своей вариант договора, вы можете обратиться к нам для его экспертизы и выявления возможных рисков, связанных с его заключением.