Меню
Нередки случаи, когда владельцы жилья, продавая свою недвижимость, предлагают покупателю занизить её стоимость в договоре купли-продажи. А вы задумывались, с какой цель они это делают?
Сегодня мы об этом как раз и поговорим, а также разберем риск покупки жилья с заниженной стоимостью, и как вообще покупателю реагировать на такое предложение.
Занижение стоимости, как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. Ведь, согласно законодательству, собственник жилья, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых жилье перешло в собственность), при его продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц — 13%, а это, как вы сами понимаете, немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости.
Некоторые граждане продают своё жильё, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получили наследство и сразу его продают, или вкладываются в новостройку на котловане и продают на завершающем этапе). У них возникает обязанность оплатить налог с продажи и тут начинаются поиски способов хоть как-то его снизить.
Уменьшить налогооблагаемую базу можно применив налоговые вычеты при продаже квартир. Это либо фиксированный вычет (1 миллион рублей), либо вычет в размере понесенных расходов на приобретение этого жилья.
А некоторые и вовсе указывают в договоре купли-продажи сумму меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А остальную часть денежных средств уплачивают продавцу, составив расписку (к примеру, оплата за неотделимые улучшения в квартире).
Итак, насколько же меньше указывают сумму в договоре купли-продажи?
Давайте для начала выясним, с какой суммы необходимо заплатить налог.
Налогооблагаемой базой при продаже недвижимости является та сумма, которая оказалась больше – это либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Следовательно, занижать цену в договоре купли-продажи для продавца имеет смысл только до уровня 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Так на практике и происходит! Для продавца такая необходимость возникает тогда, когда применение налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:
- когда фиксированный вычет в 1 миллион слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
- когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку жилья вообще не было (например, получили в наследство или подарили), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.
И вот тут у Продавца недвижимости возникает идея указать в договоре заниженную стоимость! А именно, уменьшить ее до уровня 70 % от кадастровой стоимости квартиры, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.
Глядя на такую картину, у покупателя в голове должен возникнут вопрос:: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»
Итак, давайте разберемся какие риски существуют в подобной ситуации.
- В случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве продавца).
- Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).
В первом случае, если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все то, что было получено по сделке. Поэтому для защиты покупателя от риска невозврата всей суммы, в практике используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и договор купли-продажи квартиры.
Обычно покупатель просит у продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или в практике существуют случаи составления двух расписок – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение, то есть гарантия продавца на случай расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным.
Также встречается случаи с иной формулировкой для второй расписки. Она выдается за так называемые «неотделимые улучшения в квартире или доме» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.).
Судебная практика довольно неоднозначна, решение по каждому случаю зависит от совокупности обстоятельств и от того, какую позицию займет судья.
Ну и второй риск - неполное получение покупателем налогового вычета.
Налоговая служба для обоснования вычета рассматривает не только договор купли-продажи, но и расписки, выданные продавцом покупателю, и другие платежные документы (платежки по аккредитиву, например). Задача здесь - доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.
Также хотим отметить, что налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2 млн. руб. затрат покупателя. И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму.
Для покупателя же есть некоторые «финансовые неудобства» от такого занижения цены:
- покупка квартиры с заниженной стоимостью в ипотеку;
- последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.
В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и отказать в ипотеке.
Во втором случае покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи, в случае если он продаст квартиру в течение 3-х лет, так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.
А есть ли риски для продавца? Да, есть, это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о продажи недвижимости по заниженной цене.
А узнать они могут если покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только договор купли-продажи, но и расписку на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы.
Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.
Если Вы решили заключить сделку, где цена объекта ниже его реальной стоимости, мы рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с таким решением. Кстати, рисков при покупке недвижимости очень много, а для того чтобы их минимизировать – мы предлагаем вам нашу помощь. Лучшие специалисты в сфере недвижимости за 2 дня проверят любой объект на юридическую чистоту и дадут рекомендации. А Вам я желаю успешных и выгодных сделок!
