Как законно лишить собственника доли в квартире?

Казалось бы, что может быть надежнее, чем являться собственником квартиры?

Но, как показывает практика, такое право можно потерять. Сегодня я расскажу, как можно на законных основаниях лишить собственника доли в его квартире.

Рассмотрим три возможных варианта:

• добровольное отчуждение;
• по решению суда в связи с долговыми обязательствами;
• выкуп малозначительной доли.

1. Конечно, самый лучший вариант – договориться. Собственник доли должен добровольно принять решение и определиться с видом отчуждения своей доли. Например, он может подарить ее, продать или обменять. Важно помнить, что сделки по отчуждению доли удостоверяются у нотариуса. Отчуждение в указанных случаях приведет к смене собственника, что является юридически значимым действием.

   Наиболее распространенным вариантом добровольного отчуждения является дарение. Это самый простой способ, поскольку не требуется письменное разрешение содольщиков; к тому же не нужно платить НДФЛ, если дарение осуществляется в пользу близких родственников.

   Добровольное отчуждение доли в квартире должно проходить в рамках закона, иначе сделка может быть признана недействительной.

2. К сожалению, не всегда можно решить вопрос добровольно. Что же делать, когда договориться не получается? Принудительное отчуждение возможно, но на то должны быть веские основания.

   К таким основаниям можно отнести:

   • нарушение обязательств по кредитному договору. Если доля в квартире находится в залоге у кредитно-финансовой организации по кредитному договору, то, в случае нарушения условий последнего, в частности, неуплаты сумм долга, на долю может быть обращено взыскание в судебном порядке;
   • игнорирование своей обязанности по уплате коммунальных платежей.

   Если собственников квартиры несколько, то каждый из них несет соразмерно своей доле расходы по уплате коммунальных услуг. На практике лишить собственника доли в квартире за неуплату коммунальных услуг крайне сложно, такое решение принимает суд. Задолженность должна быть сопоставима со стоимостью самой доли. А если у должника и членов его семьи отсутствует иное пригодное для проживания жильё, то это невозможно.

   Даже редкие платежи по счетам за услуги делают возможность выселения практически нереальной. Если прекратить право собственности на долю за долги не получается, то наложить арест вполне возможно. А он в числе прочего подразумевает под собой и запрет распоряжаться имуществом.

3. Лишить собственника доли в квартире можно путем ее принудительного выкупа. Подобные вопросы решаются в судебном порядке. В случаях, когда доля собственника незначительна, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

   Для этого необходимо соблюсти ряд условий:

   • выкупаемая доля должна быть малозначительной;
   • она не может быть выделена в натуре;
   • должен отсутствовать существенный интерес собственника в использовании общего имущества.

   Наличие всех перечисленных условий суд оценивает в совокупности исходя из конкретной ситуации. Вопрос о малозначительности доли решается в каждом случае индивидуально. Дело в том, что законодатель не определил критерии малозначительности. Зачастую она оценивается исходя из установленного лимита площади на человека. Так, 1/5 доли в праве собственности на квартиру площадью 30 кв. м. можно признать малозначительной, а вот долю такого же размера в квартире площадью 200 кв. м. сложно признать таковой.

   На практике выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части квартиры в соответствии с его долей. При этом суд должен учесть, что передаваемая доля в натуре должна соответствовать размеру и стоимости его доли. Кроме того, выдел должен быть возможен без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению жилого помещения. Несоразмерный ущерб хозяйственному назначению подразумевает существенное ухудшение технического состояния жилого помещения, предоставление на долю помещения, которое не может быть использовано под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования им, и т. д. Проще говоря, в рассматриваемом случае должно быть доказано отсутствие технической и практической возможности выдела доли в натуре.

   Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом на основании оценки совокупности всех доказательств, подтверждающих нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи и т.д.

   Закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. То есть, с таким требованием должны обратиться все остальные сособственники.

Следует отметить, что в целом судебная практика по делам о принудительном выкупе доли неоднозначна, такие дела достаточно сложные и непредсказуемые. Ведь вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику.