Вся Россия
Меню

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

Нередко бывает, что у жилья (комнаты, квартиры, дома) несколько собственников.

         Не всегда они родственники или просто приятные друг другу люди. Часто право на доли получают по наследованию, при разделе имущества супругов, по договору дарения.

         «Что нам с этой долей делать??? - спрашиваете вы, - как поступить???». Воспользоваться невозможно - жить не пускают; продать не получается - никто не хочет покупать, выкупить у других собственников их доли – так не хотят они их продавать.

         Но выход-то есть и не один, например компенсация, хоть и непросто разрешить такой спор, даже в суде.

         Итак, первое дело, в котором на маленькой жилплощади практически развернулся военный конфликт.

         В «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Зинаида. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти ее отца сводный брат продал свою долю посторонним людям. И вот в 2018 новая собственница Ольга подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Ольга указала, что у квартиры два собственника, но живет там только Зинаида.

         Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой.

         Иного мнения оказалась апелляция (определение Московского областного суда № 33- 17020/2018), которая обязал Зинаиду ежемесячно выплачивать Ольге 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам.

         Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали, исходя из экспертного заключения.

         С этим решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд, указав, что ее пенсия в месяц составляет всего 12 700 руб.

         Коллегия ВС пришла к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела.

         Покупая долю, Ольга должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. «Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметил ВС. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты.

         Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении ВС № 4-КГ19-5.

         С такими выводами дело было направлено на пересмотр в апелляцию.

         Что ж, тем самым Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого следующие условия:

- спор между проживающим собственником и непроживающим;

- определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (она устанавливается за долю).

         Кроме компенсации, непроживающий сособственник может потребовать в своем иске вселить его в жилое помещение и не чинить препятствия - выбор способа защиты права всегда за лицом, чьи права нарушены.

         А теперь посмотрим на ситуацию со стороны собственника, проживающего в спорном жилье. Есть ли для него способы не платить компенсацию?

         В принципе, да. Он может попробовать освободиться от выплаты компенсаций, добившись, чтобы долю сособственника признали незначительной и обязали продать её. Главный критерий в таких спорах – не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника.

Верховный суд признавал незначительной даже долю в размере 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

         Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным и счастливым собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости.

         Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, "делиться" через суд.

         Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

         А вот может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна?

КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности.

При этом п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. Законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и  лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. 

         Итак, внимание, друзья, суд может без согласия собственника доли обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию когда:

- доля жилплощади незначительна,

- не может быть реально выделена,

- владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

         Итак, еще два дела, где выкуп не состоялся. «Выкупить нельзя, оставить» решили суды 1 инстанции.

         Главе семьи Ивановых принадлежали 4/9 доли в 3 комнатной квартире, его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Ивановых – Екатерине Петровой.      

         В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

         Ивановы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Петрова отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд г. Чебоксары (дело № 2-2651/2015).

         Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Петровой в натуре – невозможно, ни одна из комнат не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Суд  отказал в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Петровой незначительной не имелось, а утверждение Ивановых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире "носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом". Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

         Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое жителей Сочи. Михаил, которому в "однушке" принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015).

         Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры.

         Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

         Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Михаил не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы.

         Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

         А вот ВС в этих делах посчитал, что принудительный выкуп возможен и направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию.

         В указанных случаях, по мнению ВС возможно применение п. 4 ст. 252 ГК.

         По иску Ивановых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Петрова жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества.

         Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации.

         Не решен был также вопрос о том, могут ли Ивановы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

         По делу Михаила (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, "поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом". Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

        

         Выводы:

        Суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. Если у какой-либо из сторон есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой второй стороной, то это должно становиться предметом судебной проверки. Также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств.

Все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению.

ВС придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю.

Друзья!!! При всей сложности судебной и правоприменительной практики решить в суде вопрос с проблемной долей вполне реальная задача.

Для этого работает наш сайт Владей легко. ру, на котором вы можете задать все волнующие вас вопросы как по теме сегодняшнего видео, так и по другим насущным жизненным ситуациям.

А наши зрители и подписчики имеют такую возможность прямо сейчас, в комментариях под этим видео.

Ирина Куркова Подробно об авторе

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь