Что можно купить в ипотеку?

Можно ли купить в ипотеку комнату в коммуналке? А квартиру в строящемся доме или земельный участок? Как оформить в ипотеку долю? Какой дом можно купить в ипотеку? Ответы на эти и на другие часто задаваемые вопросы Вы узнаете в нашем обзоре.

В  статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Это:

• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• объект незавершенного строительства;
• садовый дом;
• гараж;
• машино-место;
• нежилые здания и помещения;
• право аренды;
• право требования участника долевого строительства;
• предприятие как имущественный комплекс;
• единый недвижимый комплекс (ЕНК);
• земельный участок.

Проще говоря, с использованием кредитных средств банка можно купить практически любой объект недвижимого имущества, который при такой покупке будет находиться в залоге (ипотеке) у банка. То есть на вопросы: можно ли купить в ипотеку дачу, комнату, участок, коммерческую недвижимость, недостроенный дом, апартаменты, гараж, нежилое помещение, вторичное жилье и т.п., ответ – ДА!

А можно ли купить в ипотеку долю? Ответ на этот вопрос также положителен. Да, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество. При этом не требуется согласия других собственников. Аналогично допускается и приобретение доли в праве на объект недвижимости с использованием кредитных средств.

А вот ответить на вопрос:«Может ли быть предметом ипотеки часть объекта недвижимости?» однозначно невозможно, поскольку в соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. То есть для ответа на вопросы, можно ли купить полдома или часть дома в ипотеку, необходимо определить могут ли быть такие полдома или часть дома выделены в натуре (существовать как самостоятельный объект права). Если часть дома уже выделена и права на нее как на самостоятельный объект зарегистрированы в установленном законом порядке, безусловно, такая часть дома может быть предметом ипотеки.

Отсутствуют какие-либо законодательные ограничения и в приобретении в ипотеку нескольких объектов недвижимости, в связи с чем на вопрос, можно ли купить по ипотеке две квартиры, также следует ответить положительно.

Как видно из указанных выводов, ограничений в части вида объектов недвижимости, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств (в ипотеку) немного. Практически любой объект недвижимости может быть приобретен в ипотеку.

Но здесь есть одно небольшое, но существенно НО!

Вы спрашиваете: «Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?». Мы отвечаем – ДА, НО если это не запрещено первоначальными обязательствами, из которых возникла «первая» ипотека! Согласно статье 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Упрощая норму закона: ипотечную квартиру купить в ипотеку можно (обеспечение предоставляет иное лицо), при этом такое приобретение возможно как за счет кредитных средств того же банка, так и иного банка.

Все рассмотренные вопросы и положительные ответы на них, зачастую влекут возникновение новых вопросов: Можно ли продать жилье (дом, участок, иной объект недвижимости), купленное в ипотеку?

Согласно статье 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Иными словами, продавать (или иным способом отчуждать) любое имущество, купленное в ипотеку, можно, но, по общему правилу, с согласия залогодержателя (банка). Однако договором ипотеки может быть предусмотрена возможность такого отчуждения и без согласия банка.