Меню
Понятие преимущественного права покупки, как следует из самой формулировки, применяется к сделкам купли-продажи недвижимости.
Как сформулирована данная норма права в статье 250 ГК РФ?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
А что же говорит закон о применении права преимущественной покупки при заключении договора мены? Ведь в этом случае доля в праве меняется на иное имущество или имущественное право. А такого, конкретного необходимого, имущества или права может не оказаться у лица, которое имеет право преимущественной покупки. Так, как же быть в этом случае?
А вот в данном случае право преимущественной покупки сработает. Об этом прямо говорится в статье 250 ГК РФ - правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Итак, в законе сказано: чтобы возникло право преимущественной покупки, доля должна быть предметом договора купли-продажи. Это означает, что при безвозмездной передаче доли в праве в собственность иного лица эта норма не применяется. Иными словами при безвозмездных сделках с недвижимостью право преимущественной покупки не работает. Прежде всего, это относится к сделке дарения. Именно это обстоятельство толкает некоторых собственников на заключение договора дарения вместо договора купли-продажи.
Однако, я очень не советую заключать договор дарения вместо договора купли-продажи, просто с целью обойти закон. Это грозит последствиями.
Во-первых, в случае дарения доли квартиры с целью получения денег совершается притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка будет признана ничтожной.
Во-вторых, существует большой риск потерять свои деньги, в случае признания договора дарения недействительным по суду: деньги вернуть будет невозможно, т.к. в соответствии с законом дарение является безвозмездной сделкой.
Однако есть случаи, когда право преимущественной покупки не применяется и в сделках купли-продажи. Разберемся?
Один из случаев неприменения права преимущественной покупки назван в самой статье 250 ГК РФ - это продажа с публичных торгов, когда доля продается для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо с Законом о банкротстве.
Логика законодателя проста: применение преимущественного права покупки при реализации доли на торгах, как, впрочем, и при применении других форм принудительного взыскания, затруднило и затянуло бы процесс взыскания, что привело бы к нарушению прав кредиторов.
В таком случае участники долевой собственности имеют право участвовать в публичных торгах наравне с другими участниками торгов.
Конституционный Суд РФ указывает, что положения ст. 250 ГК РФ, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Следующий случай - это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.
Тут все логично. Исходя из норм Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Аналогичная норма есть и ГК РФ - по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью. А следовательно применение к данной ситуации права преимущественной покупки разрушило бы всю законодательную конструкцию.
А теперь поговорим о применимости преимущественного права покупки к случаям внесения доли в качестве вклада в хозяйственное общество.
Внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой. Это подтверждается и судебной практикой. Так, в Постановлении Пленума № 10/22 указано, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
Однако, несмотря на то, что внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой и, казалось бы, нет препятствий к тому, чтобы распространить на нее преимущественное право покупки, суды отказываются его признавать в подобных ситуациях. В частности, отменяя одно из апелляционных определений, Верховный Суд РФ указал, что ст. 250 ГК РФ не содержит указания на ее применение в случае внесения доли в уставный капитал общества.
По мнению ВС РФ, внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Еще больше споров и недоразумений вызывает вопрос о распространении преимущественного права покупки на отступное.
Это вообще моя самая любимая гражданско-правовая сделка. Поэтому если есть вопросы, обязательно пишите в комментариях!
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Конечно же, отступное не является ни куплей, ни меной, а потому формально преимущественное право покупки здесь не действует.
Но если посмотреть на механизм предоставления доли в качестве отступного по денежному обязательству, то мы увидим, что он ничем не отличается от купли-продажи.
Представим, что имеется сособственник, который желает обойти преимущественное право покупки, и покупатель, который готов приобрести его долю. Покупатель передает деньги продавцу по расписке. У продавца возникает обязательство по возврату денег. Якобы не имея возможность выплатить долг, продавец передает в качестве отступного в обход преимущественного права покупки свою долю. Как мы можем убедиться, и в случае купли, и в случае отступного вещь передается в обмен на деньги, однако преимущественное право покупки действует только там, где формально отношения сторон облечены в форму договора купли-продажи.
И снова предостережение! Воздержитесь от заключения мнимых и притворных сделок только ради того, чтобы обойти закон и право преимущественной покупки! Такие сделки ничтожны и не повлекут правовых последствий.
