НЕОФОРМЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КТО ВИНОВАТ и ЧТО ДЕЛАТЬ? (мнение профессионала) ЧАСТЬ 2

Этот пост будет посвящен поискам ответа на вопрос: «Что делать?»

Итак, что же необходимо сделать для решения всех накопившихся в сфере оформления недвижимости проблем.

Начну с необходимости внесения в ЕГРН границ. Границ субъектов РФ, населенных пунктов, муниципальных образований, территориальных зон и земельных участков. Оцените масштабы предстоящей работы! На сегодняшний день не установлено:

• 274 границы субъектов РФ;

• более 9 тыс. границ муниципальных образований;

• более 120 тыс. границ населенных пунктов;

• 470 тыс. границ территориальных зон.

Если вы меня спросите, чем чревато отсутствие границ, я задам встречный вопрос: а как можно уверенно распоряжаться своим недвижимым имуществом при отсутствии его координатного описания, не зная, кому принадлежат примыкающие к границам земельные участки; кто имеет право выдавать разрешительную документацию и др. Безусловно, это отпугивает потенциальных инвесторов.

Еще один момент: приобретая земельный участок либо объект капитального строительства, инвестор, да и любой здравомыслящий покупатель, хочет твердо знать, есть ли какие-либо условия и ограничения в их использовании. А это зачастую невозможно из-за отсутствия в ЕГРН зон с особыми условиями использования территорий.

Отсутствие координатного описания границ земельных участков касается не только инвесторов, но и каждого владельца земли. Это колоссальная проблема, более 2,5 миллионов земельных участков не имеют координатного описания! Сегодня закон не обязывает владельцев участков, оформивших их по "старым правилам", устанавливать координаты. При этом недостаточный уровень правовой культуры населения не позволяет ему осознать, что координирование границ участков в первую очередь необходимо самому правообладателю. Ведь точные границы помогут избежать споров с владельцами смежных земельных участков; строить и реконструировать на земельном участке объекты  в соответствии со строительными нормами и правилами; иметь возможность передать участок в ипотеку; проводить работы по разделу, выделу и объединению участков.

Исполнителями всей работы по установлению границ выступают кадастровые инженеры. С учетом приведенной выше статистики, перспективы и объемы работ у сообщества кадастровых инженеров достаточно масштабные. Работа эта непростая: она требует от кадастрового инженера высокой квалификации, педантичности и скрупулезности при устранении выявленных пересечений границ.

Однако усилий одних только кадастровых инженеров для изменения сложившейся ситуации явно недостаточно. Поясню свою мысль. Во-первых, как показывает практика, все мы приспосабливаем участки под свои нужды (двигаем заборы, договариваемся с соседями об использовании смежных частей и пр.). При этом зачастую забываем об оформлении документов. Кадастровые инженеры сталкиваются с тем, что фактически занимаемый участок не соответствует его описанию в правоустанавливающих документах. И в этой ситуации не обойтись без профессионального юриста, риэлтора. Огромное количество не узаконенных перепланировок и самовольно возведенных объектов требуют признания прав через суд. И эта работа опять-таки для профессионала - риэлтора, юриста, адвоката.

С сожалением могу констатировать, что профессиональные сообщества на рынке недвижимости сегодня разрознены. В качестве примера: оценщика для определения объективности кадастровой стоимости объекта недвижимости новый владелец привлекает только тогда, когда получает налоговое уведомление. Мы не встречались с ситуацией, когда при совершении сделки купли-продажи недвижимости привлекается профессиональный оценщик, поскольку риэлторы не разъясняют клиентам важность этого аспекта, а покупатели не знакомы с нюансами законодательства. В большинстве случаев клиенту требуется рассказать о необходимости оформления имущества и любых манипуляций с ним. Лучше это делать совместно, как говорится, единым фронтом, это гарантирует положительный результат.

В свете этого мне представляется чрезвычайно важным организация эффективных коммуникаций всех профессиональных сообществ в земельно-имущественной сфере, в том числе при производстве работ и оказании услуг. Уверена, объединение усилий и проведение совместных работ в интересах конкретного клиента весьма важно сегодня и принесет свой положительный результат.

Также призываю коллег, работающих в сфере недвижимости, не забывать о необходимости повышения своего профессионального уровня и постоянного ориентира на нужды клиента.

И последнее, о чем хотелось бы сказать, обращаясь к профессионалам земельно-имущественной сферы. Невозможно сегодня быть конкурентноспособным, не рассказывая о себе, своих возможностях, наработках, интересных концепциях, бонусных программах. Доступный, качественный, объективный пиар необходим всем: и коммерческим организациям, и чиновникам. Причем я говорю не о рекламе в общепринятом понимании, а о возможностях донести до каждого потенциального клиента интересующую информацию. Разъяснительная работа, консультации признанных профессионалов, тем более бесплатные, не могут не вызвать доверия и не получить отклика. И когда владельцы недвижимости поймут, что любые действия с недвижимостью, а не только продажа, требует оформления, вот тогда профессионалы получат своего клиента, а органы Росреестра наполнят ЕГРН достоверной и объективной информацией.