Меню
Друзья, как всегда ваши вопросы стали основой для выбора темы следующей публикации. Как продать долю в квартире, если другие собственники против? Что такое преимущественное право покупки? Сможет ли дольщик продать долю без вашего ведома? Можно ли сделать «подарок с оплатой»?
Если недвижимостью владеют сразу несколько долевых собственников и все единогласно решили продать ее, проблем не возникнет. В таком случае сделка даже не требует нотариального удостоверения.
А что делать, если хотите продать квартиру, а другие собственники против? В таком случае вы вправе продать принадлежащую вам долю.
Если, например, квартира является совместным имуществом супругов, сначала необходимо выделить долю. В соответствии со статьей 38 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) сделать это можно заключив соглашение или в судебном порядке.
Продать долю можно только в предусмотренном законом порядке (статья 250 Гражданского кодекса РФ) (далее – ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Таким образом, необходимо отправить извещение каждому собственнику. Если все собственники живут по одному адресу, нельзя направить только одно письмо. Необходимо направить извещения по количеству лиц.
Вы вправе самостоятельно выбрать удобный способ извещения. А именно: передать извещение через нотариуса, вручить лично, отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.
Обязательно нужно получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его. У нотариуса можно взять соответствующее подтверждение. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя указать свои данные, а также дату получения извещения, фразу «извещение получил» и подпись. Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.
По закону у долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных в извещении условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.
Извещать других собственников необходимо, потому что по закону у них есть преимущественное право покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
Только в случае если они откажутся от покупки или не ответят в течении месяца, вы вправе продать свою долю постороннему лицу. Даже без их согласия.
«Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.» (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Таким образом, вы вправе продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Нужно это, потому что нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.
Если один из собственников – несовершеннолетний, отказ за него составляет законный представитель (родитель или опекун). При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у ребенка право преимущественной покупки доли. Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.
Сможет ли дольщик продать долю без вашего ведома? Без вашего ведома он сможет только подарить долю. В таком случае извещение собственников не требуется. А вот в случае продажи без извещения любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Данные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. При этом платит он не продавцу, а первоначальному покупателю – возмещает стоимость доли.
Такой иск может быть подан также в случае, если:
- Заявленная в извещении цена ниже, чем та, по которой продали долю.
- Доля продана через неделю после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел.
- Один из собственников согласился купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.
Кроме того, существуют случаи, когда дольщики, чтобы избежать налогов и процедуры извещения собственников, делают «подарок с оплатой». Заключают договор дарения в целях прикрыть куплю-продажу. Мы настоятельно не рекомендуем заключать такие сделки, поскольку они являются ничтожными.
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Дополнительно сообщаем, что договор купли-продажи доли необходимо удостоверить у нотариуса. Однако если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, нотариальная форма не требуется (в соответствии с пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
