Когда нужно соблюдать правило преимущественной покупки?

Статистика показывает, что в последнее время наблюдается рост популярности сделок с комнатами в квартирах.

А вместе с ростом количества таких сделок растёт и число вопросов от наших читателей, связанных с соблюдением права преимущественной покупки. Многие ставят знак равенства между сделкой с комнатой в квартире и правилом преимущественной покупки. А ведь это не совсем корректно: не любая продажа комнаты в квартире требует соблюдения этого правила, зато есть другие сделки, когда данную норму надо учесть.

Но обо всём по порядку.

1. Что такое "правило преимущественной покупки"?

Если имущество находится в собственности двух или более лиц, то у таких лиц возникает право общей собственности на это имущество.

В свою очередь общая собственность может быть долевой (доли участников общей собственности определены) или совместной (собственники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом без определения долей). Это закреплено в п. п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Так вот, правило преимущественной покупки установлено законом исключительно для сделок с недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Оно заключается в следующем: прежде, чем продать свою долю постороннему лицу, продавец обязан сначала предложить её собственникам остальных долей. При этом цена и условия сделки не должны быть какими-то особенными – они равные для всех.

2. Как работает правило преимущественной покупки?

Гражданский кодекс РФ обязывает продавца доли в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. В извещении должны быть указаны цена и иные условия продажи.

Извещение вручается каждому участнику долевой собственности. Ещё раз подчеркнем, что условия должны быть одинаковыми для всех.

Очень важно правильно вручить составленное извещение. Это можно сделать лично (тогда обязательно взять с получателя расписку в получении, в которой указаны дата и время) или по почте (тогда заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Если в течение месяца со дня вручения извещения о продаже доли собственники остальных долей не приобретут ее, продавец вправе совершить сделку с любым другим покупателем.

Если собственники долей откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки, то продавец может заключить сделку с другими покупателем до истечения месячного срока.

Случается так, что сразу несколько сособственников изъявляют желание  приобрести продаваемую долю. Что делать продавцу в этой ситуации?

Из анализа норм действующего законодательства следует, что в этом случае, продавец доли может по своему выбору заключить сделку с любым из изъявивших желание.

И еще один интересный момент: если один из участников долевой собственности сразу же реализует свое преимущественное право покупки, то направлять извещения о продаже другим сособственникам не требуется.

Все перечисленные правила применяются также и при заключении договора мены, если его предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Ещё больше информации о продаже доли в праве общей собственности можно получить здесь.

3. Когда преимущественное право покупки не применяется?

Однако встречаются ситуации, когда преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется.

Что же это за ситуации?

• Во-первых, правило преимущественной покупки не работает при безвозмездных сделках, таких, как, например, дарение.
• Во-вторых, эта норма не применяется при продаже доли с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу № 33-48248/2018). Речь идёт о торгах, на которых доля продается в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо Законом о банкротстве - для удовлетворения требований кредиторов. В этой ситуации владельцы остальных долей участвуют в публичных торгах наравне с другими участниками.
• В-третьих, это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.

Подробнее об этом, а также прочих случаях неприменимости правила преимущественной покупки на нашем сайте.

4. Особенности применения преимущественного права покупки доли в отдельных ситуациях:

4.1 Продажа комнаты в коммунальной квартире

Когда коммунальная квартира принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, преимущественное право покупки у участников долевой собственности реализуется по общим правилам, о которых мы написали.

А как быть, если зарегистрирована не доля в квартире, а право собственности на конкретную комнату в ней? Точно так же!

Ст. 42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Это значит, что собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату, уплатив продавцу установленную им цену договора.

При этом следует помнить, что уведомлять о продаже следует исключительно собственника. То есть, если жильцы комнаты пользуются ею на основании договора найма или социального найма, то извещение о продаже направляется лицу или организации (органу), являющемуся наймодателем.

4.2 Продажа доли в праве на объекты недвижимости, не являющиеся жилыми

Применение правила преимущественной покупки при продаже доли в праве на недвижимость, не являющуюся жильём, имеет свои особенности. В частности, если участников долевой собственности более 20 человек, то вместо направления письменного извещения каждому сособственнику продавец может разместить извещение на официальном сайте Росреестра (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

4.3. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются также правила ГК РФ.

Однако в этом случае преимущественное право покупки регулируется также положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон № 101-ФЗ).

Законом установлен перечень лиц, которые имеют преимущественное право покупки земельной доли.

В частности, установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее либо другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Законом установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.