Меню
Сегодня мы поговорим о том, как именно и на каких условиях продается недвижимость, когда ее собственниками являются дети.
От имени детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать только их законные представители, то есть: родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.
При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным отчуждаемому по площади и стоимости и приобретаться одновременно с отчуждением.
Намного реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на расчетный счет ребенка в банке.
Несоблюдение условий выданного разрешения орган опеки и попечительства может служить основанием для признания совершенной сделки купли-продажи недействительной.
Довольно часто на практике возникает конфликт между законными представителями, желающими получить денежные средства от продажи имущества на руки, и органами опеки либо нотариусом, требующими внесения указанных денежных сумм только на счет несовершеннолетнего, либо одновременного приобретения детям иного равноценного жилья (доли в жилье).
Верховный суд Российской Федерации своим Определением № 48-КГ18-1 от 27.02.2018 года четко разъяснил порядок реализации имущества несовершеннолетних, согласно которому отчуждение возможно только при одновременном приобретении иного равноценного жилого помещения либо внесении денежных средств на счет несовершеннолетнего.
Оспариваемая в данном судебном деле сделка была совершена ответчиками с нарушением условия, выдвинутом органом опеки и попечительства при выдаче согласия на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети, а именно - одновременного с продажей этой квартиры приобретения в собственность детей другой конкретной квартиры.
Таким образом, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имелось, поскольку согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетним детям на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем получено не было.
Особо подчеркну, что в настоящее время законодателем возможность признания такой сделки недействительной сведена к нулю. Поскольку с 01.01.2016 сделка, продавцом по которой выступает несовершеннолетний ребенок, требует обязательного нотариального удостоверения.
Законность нотариальной сделки гарантирована удостоверившим ее нотариусом.
Перед удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя несовершеннолетнего гражданина предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки. Сделка совершается исключительно на условиях выданного опекой согласия.
