Меню
Приобретение коммерческой недвижимости, такой как помещение под магазин, офис или прочий бизнес, - зачастую даже более ответственный шаг, чем приобретение квартиры или жилого дома.
Приобретая коммерческую недвижимость, каждый собственник должен четко понимать не только цель ее использования, но и все риски и сложности, которые могут возникнуть в процессе приобретения и после него.
Если будущий собственник решил организовать поиск недвижимости самостоятельно, чаще всего он начинает свой путь с просмотра различных досок объявлений, таких как Авито, Юла, Циан и т.д. Все они предлагают огромный выбор помещений под офисы, магазины, склады или другие типы коммерческой недвижимости. Однако следует учесть, что объявления на этих досках подают не только профессионалы в лице риэлторов и агентств недвижимости, но и собственники, которые не всегда тщательно готовят документы к переходу права.
При самостоятельной покупке потенциальный покупатель, не прибегающий к помощи профессионального риелтора, должен быть очень внимательным. Ему необходимо проверить не только само помещение, выделенные энергетические мощности, высоту потолков, но и документы, подтверждающие право собственности и вид разрешенного использования.
Большинство объектов коммерческой недвижимости находятся на первых этажах зданий. Если выбранное помещение изначально имело статус нежилого и к правоустанавливающим документам на него нет никаких нареканий, то его смело можно приобретать в собственность!
А вот если помещение когда-то имело статус жилого, то здесь может оказаться множество «подводных» камней!
Кроме основных правоустанавливающих документов на помещение, рекомендую проверить документы, подтверждающие законность перевода помещения из жилого в нежилое.
Как правило, перевод жилого помещения в нежилое сопряжено с его переустройством и перепланировкой. В этом случае к документам, подтверждающим законность перевода, будут относиться согласованный проект и акт приемочной комиссии, подписанный уполномоченными органами муниципальной власти (Комитетом по управлению имуществом, Комитетом по архитектуре и градостроительству) и иными необходимыми инстанциями.
Кадастровый инженер или техник БТИ поможет вам подтвердить соответствие фактической планировки помещения согласованному проекту.
В том редком случае, когда для перевода жилого помещения в нежилое не требовалось действий по переустройству и перепланировке, собственник должен предъявить надлежащим образом подписанное решение органа местного самоуправления о переводе.
Обращаем ваше внимание, что с 9 июня 2019 года к вышеперечисленным документам обязательно должны быть приложены копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится приобретаемое помещение, с их согласием на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также копии бланков голосования и подписями всех жильцов МКД!
Отсутствие протокола и (или) бланков голосования создает опасность признания процедуры перевода помещения в нежилой фонд незаконной! Инициировать судебное разбирательство в такой ситуации могут не только контрольно-надзорные органы, но и любой из жильцов МКД, которому станет известно о нарушении его прав.
Хотелось бы остановиться ещё на одной распространённой ситуации приобретения недвижимости в коммерческих целях. Это приобретение жилых квартир с целью их последующего перевода в нежилой фонд.
Такие сделки выгодны не только собственнику квартиры на первом этаже, но и покупателю. Для продавца выгода заключается в том, что его квартира из неликвидной и нерентабельной превращается в "хорошее предложение". Выгода покупателя заключается в экономии на цене, так как даже с учётом расходов на перевод квартиры в нежилой фонд её стоимость остаётся ниже стоимости коммерческой недвижимости.
Но не всё так просто, как кажется на первый взгляд! На практике, не все квартиры на первом этаже возможно перевести в нежилой фонд! Следовательно, до принятия решения о покупке, необходимо проанализировать множество факторов, таких как: наличие согласия с подобными юридическими действиями соседей (жильцов МКД в котором находится квартира), предварительное согласование проекта с архитектурой, изучение коммуникаций расположенных на прилегающем к квартире земельном участке и так далее. Только системный предварительный анализ всех юридических аспектов и сопутствующих факторов может максимально гарантировать возможность осуществления перевода объекта недвижимости из жилого в нежилое.
К сожалению, не каждый человек без специального опыта или знаний, сможет правильно все учесть и проверить. Именно поэтому я, Лидия Гаврилюк, председатель Гильдии риэлторов при союзе «Торгово-промышленная палата Саратовской области», рекомендую обращаться к профессионалам.
