Вся Россия
Меню

Фемида, риелторы и клиенты


    

Друзья, как-то я уже рассказывала вам о судебном деле, в котором Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-9).

Для тех, кто недавно подписался на наш канал, кратко повторю эту историю. А для тех, кто еще не подписан, просьба - срочно жмите кнопочку подписаться и колокольчик (они где-то здесь, под видео) и вы всегда будете в курсе самой актуальной и нужной судебной практики. Наша сегодняшняя тема: Фемида, риэлторы и клиенты.

Итак, сама история. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости. В итоге договор с агентством клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения. Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма».

Однако, условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, недействительны!

Как разъяснил Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение.

Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а второй - гражданин, заказавший эти услуги для своих личных целей, такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав».

Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32). Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог.

Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Более подробно об этом можно посмотреть в нашем видео ролике (ссылка под этим видео).

А вот ситуации, когда клиент не прав и суды встают на сторону риелторов, мы еще не рассматривали.

При этом я имею в виду не компенсацию понесенных расходов на рекламу по продаже-покупке объекта недвижимости или транспортных расходов при наличии документального их подтверждения – с этим, по мнению риэлторского сообщества, проблем не возникает. И не штрафы - как мы уже выяснили, это не правомерно.        

Речь идет о ситуациях, когда услуга выполнена, а клиент отказывается за нее платить. В этом случае закон, конечно, исполнителя защищает.

Конечно, хороший риэлтор прежде всего отличный психолог и где-то даже гипнотизер. Он ведет клиента от момента первого звонка до подачи - а то и до получения! - документов из Росреестра и все это время держит руку на пульсе клиента. Обмануть такого риэлтора совесть не позволит.

Тем не менее, есть много примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, вышел на сделку… и «кинул» риэлтора.

Риэлторы часто жалуются на то, что слышат в свой адрес нелицеприятные высказывания, мол и не сделал то ничего особенного, за что тебе платить?! Эх, не любят клиенты платить по счетам.

А в суд риэлторы обращаются редко. «Почему?» - спросите вы.

Вот какие причины называют сами риэлторы:

  • «Суды – это долго и дорого». Нередко риэлтору проще «махнуть рукой» на проблемный случай, а драгоценное время потратить на зарабатывание новых комиссионных.

  • «Не факт, что выиграешь». Бывает, что риэлтору не хватает доказательной базы (это если нужные документы вовремя не составлены и не подписаны), и тогда неблагоприятный исход дела ему обеспечен.

  • «Может пострадать репутация». Нередко простые клиенты не вникают в суть проблемы. Вопрос «Кто виноват?» сглаживается со временем. Остаётся только осадочек – «Не помню, как и что, но точно была какая-то неприятная история, связанная с судами». Зачастую таких слухов бывает достаточно, чтобы снизился поток обращений к конкретному риэлтору.

Но всегда находятся смельчаки, которые готовы идти до конца. И такая позиция, на мой взгляд, заслуживает уважения.

Рассмотрим реальные случаи из судебной практики последних лет с участием риэлторов.

1.     Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.11.2016 по делу № 33-20029/2016).

Риэлтор подыскал клиентке подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку.

Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. Вот уж где реально можно говорить о попытке потребительского террроризма.

В частности, клиентка просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами.

Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы немногим более 100 тыс. руб., что включало вознаграждение по договору оказания услуг, проценты за пользование чужими денежными средствами и расходы на оплату услуг представителя в суде.

2.     Еще в одном случае Верховный суд (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.06.2017 № 41-КГ17-5) так и не решил, на чью сторону встать.

Истец — риелтор, которому клиентка, купив квартиру, отказалась оплатить вознаграждение. Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры.

Суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону клиентки и отказали риэлтору во взыскании вознаграждения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что в предмет договора оказания услуг не может входить достижение определенного результата, в связи с чем условие договора возмездного оказания информационных услуг об оплате этих услуг лишь в случае покупки заказчиком показанной ему квартиры противоречит закону.

Суды также указали, что покупка клиенткой квартиры не была связана с исполнением заключенного между ней и риэлтором договора возмездного оказания информационных услуг, поскольку эта квартира была ей показана также другими агентствами недвижимости, а объявление о продаже данной квартиры было опубликовано продавцом для всеобщего сведения.

ВС пришел же к выводу о том, что стороны договора возмездного оказания услуг вправе установить любой не запрещенный законом порядок оплаты оказанных заказчику услуг. Исполнение заказчиком обязанности по оплате услуг может быть обусловлено совершением им определенных действий, в том числе заключением гражданско-правовой сделки.

Также ВС напомнил прописные истины, точнее нормы, прописанные в Законе, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

3.     ООО "Недвижимость Хабаровска" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ОАО "Хабаровский аэропорт" о взыскании вознаграждения в размере 2 млн. рублей за оказанные риэлтерские услуги по договору.

Решением суда 1 инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляции, иск удовлетворен.

Как установлено судами, исполнителем - риэлторским агентством - и заказчиком - собственником объектов недвижимости - заключен договор об оказании услуг, по которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства содействовать отчуждению объектов заказчика.

Заключение договора (по его условиям) не ограничивало заказчика в правах на распоряжение, в том числе продажу вышеуказанных объектов собственными силами заказчика, в указанном случае вознаграждение исполнителю не выплачивается.

В рамках данного договора исполнитель обязался: осуществлять поиск потенциальных покупателей (третьих лиц) на объекты; информировать заказчика о предложениях, поступивших от третьих лиц, с целью заключения сделки продажи.

Договором установлен размер вознаграждения исполнителя - 5% от стоимости реализации объектов.

Договор добросовестно исполнялся агентством, им предоставлялись заказчику отчеты о проделанной работе, велись переговоры с потенциальными покупателями, информация о которых, включая будущего покупателя, своевременно сообщалась заказчику (ответчику), что подтверждено имеющимися в деле доказательствами.

И вот в один прекрасный день ответчик (он же заказчик) направил в адрес истца уведомление о расторжении договора, в этот же день между сторонами подписано соответствующее соглашение.

Впоследствии собственником был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, общей стоимостью 40 млн. рублей.

Проанализировав все представленные в материалы дела доказательства, в том числе деловую переписку по электронной почте между будущим покупателем и агентством, карточку просмотра объектов, выписку из клиентской базы, отчет о проделанной работе, направленный заказчику, суды пришли к верному выводу о том, что обязательства исполнителя, возложенные на него договором, надлежаще исполнены.

Установив, что договор купли-продажи продавцом и покупателем заключен в течение 6 месяцев с момента расторжения договора об оказании услуг, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования и взыскали 5% вознаграждения от стоимости спорного имущества.

При этом доказательств того, что собственник самостоятельно предпринимал меры по поиску покупателей и сделка по отчуждению имущества совершена без использования результатов проделанной истцом работы, не представлено (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.06.2017 № Ф03-1641/2017 по делу № А73-14299/2016).

Резюме:

Если риэлтор работает честно, легально, на основании письменных договорных отношений, добросовестно выполняет свои обязанности по договору, подкрепляет свою работу дополнительными Актами, Приложениями, Соглашениями, то суды всегда будут на стороне риэлтора-исполнителя, главное чтобы была доказательная документальная база.


Ирина Куркова Подробно об авторе

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь