Компенсация добросовестному приобретателю

Сегодня у нас действительно серьезная и важная тема – выплата добросовестным приобретателям из федерального бюджета компенсаций за утраченное ими жилье. Акцентирую Ваше внимание, компенсация предусмотрена только для добросовестных приобретателей жилья.

Для начала давайте разберемся, в каких в принципе ситуациях выплачивается эта компенсация. Сделать это проще всего будет на примере.

Жилье (жилой дом, квартира или комната) несколько раз передавалась по сделкам (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, рента). В какой-то момент первый из договоров был признан недействительным, что, по сути, повлекло недействительность и всех последующих сделок, но двухсторонняя реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение, по первой сделке применена быть не может, поскольку владеет жильем уже другое лицо. И у этого лица, как владеющего жильем незаконно, оно истребуется. Вот как раз это-то лицо и является добросовестным приобретателем. И именно в такой ситуации ему за счет казны может быть выплачена компенсация за утраченное жилье.

Обратите внимание, что в случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Теперь об условиях выплаты компенсации в случае утраты приобретателем жилого помещения.

Их три:

1. Жилье истребовано именно в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения, то есть по статье 302 Гражданского кодекса РФ. В других случаях компенсация не выплачивается.
2. Приобретатель является физическим лицом. Юридические лица воспользоваться этим механизмом не смогут.
3. Приобретатель является добросовестным. При этом добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным же признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав. По все остальным признакам сделка, по которой приобреталось имущество, должна отвечать признакам действительной сделки. 

Названные условия признания приобретателя добросовестным в очередной раз доказывают жизнеспособность пословицы: «Доверяй, но проверяй». Прежде чем, заключить договор, всегда надо запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, иначе, при неблагоприятном раскладе, доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, будет потенциально проблематично.

И, кстати, с 2020 года компенсация должна выплачиваться всем добросовестным приобретателям, у которых истребовано жилое помещение, независимо от того, является оно единственным или нет. И ее размер более не ограничивается суммой в один миллион рублей.

Сейчас размер компенсации рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Что же нужно делать добросовестному приобретателю, у которого вступившим в законную силу судебным актом было истребовано жилье?

1. Во-первых, внимательно прочитать судебный акт, по которому жилье было истребовано и определить, признал ли суд этим же актом приобретателя добросовестным. Если нет, то придется снова обратиться в суд за таким признанием.
2. Во-вторых, обратиться в суд с иском к продавцу о возмещении убытков, получить положительное судебное решение, дождаться вступления его в законную силу и получить исполнительный лист.
3. В-третьих, направить исполнительный лист в службу судебных приставов для принудительного исполнения.
4. В-четвертых, шесть месяцев ждать полного или частичного исполнения судебного акта.
5. В-пятых, если в этот период решение суда не будет исполнено или будет исполнено не в полном объеме, снова обратиться в суд - теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.
6. Ну и в-шестых, получить положительное судебное решение, дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и направить его в территориальный орган Федерального казначейства для исполнения.

Пройдя этот тернистый путь, Вы получите компенсацию за утраченное жилье, а к Российской Федерации перейдет Ваше право требования к лицу, ответственному за причинение убытков в связи с истребованием вашего жилого помещения.