Меню
Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).
В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.
Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.
1. Условия для выплаты компенсации за счет казны
Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:
- приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
- приобретатель является физическим лицом;
- приобретатель является добросовестным.
А теперь о перечисленных условиях подробнее.
Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.
Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - только на граждан!
В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт - вступить в законную силу.
Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.
2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем
Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?
Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.
Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.
Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.
Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).
Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.
Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.
Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.
В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.
При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.
Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.
3. Важные дополнения
Новые правила распространяются на судебные решения, по которым истребуют недвижимость, вступившие в силу после 1 января 2020 года.
Но есть приятная новость: если жильё у добросовестного приобретателя будет пытаться истребовать государство по истечении 3-х лет со дня совершения сделки, суд в силу ч. 4 ст. 302 ГК РФ откажет в удовлетворении этого требования.
Ещё один важный момент связан с кратностью использования права на компенсацию за счёт казны. В законе закреплено, что компенсация «однократная и единовременная». Буквальное трактование нормы позволяет сделать вывод о том, что компенсация может быть выплачена гражданину один раз в жизни в отношении одного объекта.
И последнее: если в процессе доказывания добросовестности приобретателя вскроются нарушения, допущенные органом регистрации, то компенсация будет выплачиваться в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ.
