Меню
Купля-продажа недвижимости несет в себе множество потенциальных рисков.
Зрелый человек понимает, что любой его поступок при всей имеющейся свободе выбора неизбежно вызовет определенные последствия (как вполне ожидаемые, так и непредсказуемые).
Это значит, что даже при наличии права выбора управлять его последствиями Вы не можете, потому что наступление определенных последствий зависит, к сожалению, не только от Вас.
Но сделать правильный выбор и нивелировать возможные негативные его последствия для себя любимого Вы, все же, можете. А для этого надо обладать знаниями.
По общему правилу, по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное (так называемая, двусторонняя реституция). То есть продавцу – проданное имущество, покупателю – деньги за него. И если имущество – материальный объект, как правило, никуда не испаряется и при недействительности сделки прекращается право покупателя на него и восстанавливается право продавца, то покупатель может остаться и без имущества, и без денег, да еще, возможно, и с кредитными обязательствами, если имущество приобреталось за счет кредитных средств. Ведь для банка признание совершенной Вами сделки недействительной - вовсе не основание списать Ваш долг. Вот такой совсем невеселый расклад. И совсем уж невесело, что изменить факт, если он уже свершился нереально. Повлиять на последствия можно только до совершения самого действия.
Осторожность в покупке недвижимости никогда не бывает излишней.
Покупатель всегда должен проявлять повышенное внимание, если недвижимость:
- слишком часто перепродавалась;
- получена по наследству;
- была приватизирована.
Частые перепродажи квартиры могут быть признаком мошеннической схемы.
Продавец может умышлено скрыть других потенциальных наследников и участников приватизации, а также «отказников» от приватизации жилья, имеющих право пожизненного проживания
Покупателя также должны насторожить: слишком низкая цена; отказ продавца, состоящего в браке, в предоставлении нотариально заверенного согласия на продажу от супруга; предоставление продавцом дубликатов или копий документов вместо подлинников; невозможность пообщаться с собственником недвижимости напрямую.
Провести полный анализ предстоящей сделки, выявить все возможные риски, не просто. Слишком уж много факторов необходимо учесть.
Но базовую, первичную информацию, покупатель может получить, запросив два вида выписок из Единого государственного реестра недвижимости:
- выписка об основных характеристиках объекта и о правах на него, которая поможет вам удостовериться, что приобретаемая недвижимость действительно принадлежит продавцу и не находится под арестом, в залоге или же на него наложены какие-либо иные обременения;
- выписка о переходе прав, которая покажет, сколько раз и на основании каких документов переходили права на нее.
В заключение хотелось бы предостеречь тех, кто следит за изменениями в законодательстве и знает о том, что Законом о регистрации предусмотрены компенсационные выплаты добросовестным приобретателям, у которых в судебном порядке истребовано жилое помещение, но ошибочно полагает, что такая компенсация будет выплачиваться приобретателям по всем сделкам, которые признаны недействительными и по которым не ими не получено денежное возмещение от продавцов. Это совсем не так! Законом предусмотрена возможность выплаты компенсации только для добросовестных приобретателей, жилье которых истребовано у них в порядке статьи 302 Гражданского кодекса, то есть виндикации – истребования из чужого незаконного владения, когда имущество отчуждено лицом, не имеющим на это права. Тогда как порядок признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий его недействительности в виде двусторонней реституции – это совсем другая история. И никакие компенсационные выплаты со стороны государства или каких-то других лиц для этой истории не предусмотрены.
