Меню
Экспертам Владей Легко часто задают вопрос: может ли один из сособственников передать право на свою долю постороннему лицу без ведома других участников долевой собственности?
Вопрос действительно важный и очень актуальный, ведь в результате таких сделок в одной квартире или под одной крышей могут оказаться совершенно посторонние друг другу люди.
Закон нам говорит о том, что при продаже доли необходимо соблюдать право преимущественной покупки других участников долевой собственности.
То есть прежде, чем продать свою долю постороннему лицу, продавец должен уведомить всех сособственников о своем намерении продать долю и только спустя месяц, если никто из сособственников не купит её – продать постороннему лицу.
Под посторонним лицом понимается человек, у которого нет права на долю в этой недвижимости. Это может быть и родственник, в т.ч. близкий, а может быть совершенно незнакомый человек, увидевший объявление о продаже доли, например, на сайте продажи недвижимости.
В случае нарушения права преимущественной покупки договор купли-продажи доли может быть признан недействительным и любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С подобным вопросом к нам обратилась Светлана, которая была обеспокоена тем, что второй сособственник хочет продать свою долю постороннему лицу и не уведомляет ее о продаже. А она увидела объявление о продаже на сайте. Мы ей разъяснили, что в этом случае он просто ОБЯЗАН ее известить, иначе нотариус сделку не удостоверит (ведь сделка в данном случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению). И тогда Светлана задала нам совершенно логичный вопрос: «а если он подарит свою долю кому-либо, но на самом деле он получит за нее деньги, смогу я оспорить такой договор?»
Как Вы уже поняли, права участников долевой собственности защищены, но только в случаях с ПРОДАЖЕЙ долей.
Если совершается ДАРЕНИЕ доли, то даритель не обязан никого уведомлять, извещать о своем намерении подарить долю. Потому как на дарение вышеуказанное правило не распространяется!
Но вот если совершается дарение, а по факту им прикрывается купля-продажа, то такая сделка является притворной, а значит – ничтожной.
Сложность здесь заключается в том, что сособственникам весьма сложно доказать притворность сделки, в которой они не принимали никакого участия. Светлане в некотором роде повезло, что она увидела объявление о продаже доли на сайте. Даже скриншот такого объявления будет являться одним из доказательств ничтожности дарения.
Вот как в этом случае из судебной практики: Михаил являлся собственником 1/2 доли квартиры. Вторым собственником квартиры являлся Руслан.
Сначала Руслан подарил свою долю третьему лицу, а через некоторое время приобрел квартиру, только частично оплаченную за счет кредитных средств, происхождение остальных уплаченных средств он объяснить не смог.
Суду также были представлены доказательства того, что Руслан выставлял принадлежащую ему 1/2 долю спорной квартиры на продажу.
Суд, оценив все обстоятельства в совокупности, пришел к выводу о мнимом характере сделки дарения, совершенной с целью прикрытия договора купли-продажи, и применил относящиеся к ней правила.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Таким образом, суд признал дарение недействительной сделкой, и у Михаила появилась возможность перевести права и обязанности покупателя на себя.
Или вот вам другой пример: одна из сособственников подарила свою долю постороннему лицу в счет имеющихся у нее долгов перед этим лицом. Суд также признал такой договор недействительным, поскольку в данном случае договор является возмездным, что противоречит условиям договора дарения.
В другом деле в качестве доказательств были заявки дарителя (по факту покупателя) на предоставление ему кредита, совпадающие по датам с дарением доли, и в одной из заявок было указана цель выдачи кредита – приобретение жилья. В таких случаях без полномочий суда не обойтись, ведь самостоятельно Вы не можете собрать такие доказательства, а вот ходатайствовать перед судом в оказании содействия в собирании и истребовании доказательств имеете право.
Друзья, каждый случай индивидуален. Подойдут любые доказательства, которые позволят признать сделку, нарушившую Ваши права, недействительной. Это могут быть и показания свидетелей (например, тех, кто приходил на осмотр покупаемой доли), скриншоты, последующие сделки купли-продажи.
А если вы самостоятельно затрудняетесь разобраться в сложившейся ситуации, определиться с позицией по делу, подготовить необходимые документы для суда – Вам поможет Ваш Владей Легко.
