Меню
Сегодня мы расскажем о том, как Верховный суд встал на сторону участников долевого строительства и научил застройщика, что диспозитивные нормы защищают права потребителей.
Обо всем по порядку.
Застройщика привлекли к административной ответственности за то, что в договоры участия в долевом строительстве дома были включены два условия, которые ущемляли права потребителей (они же участники долевого строительства):
- гарантийный срок для объекта составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- в случае постройки объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Застройщик обратился в суд.
Первая инстанция встала на сторону застройщика, поскольку сочла, что условия договора долевого участия соответствуют Закону о долевом строительстве. Отдельные положения Закона №214-ФЗ являются диспозитивными, а значит договором можно устанавливать иные условия.
Такой подход поддержала и апелляция.
Логично? Как считаете?
ВС РФ логики и соответствия Закону в этих рассуждениях не усмотрел и с нижестоящими инстанциями не согласился.
Да, действительно, в соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.
Однако по закону, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи дома в эксплуатацию уменьшает период защиты прав потребителя, ведь он не сможет заявить требование к застройщику со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи его дольщику.
Другой пункт договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя в случае, если объект построен с отступлением от договора, - требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Хотя в Законе о долевом строительстве закреплено несколько способов защиты.
Согласно части 2 статьи 7 Закона №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
ВС РФ разъяснил смысл диспозитивности норм Закона о долевом участии в строительстве с учетом норм Закона о защите прав потребителей.
Диспозитивность должна защищать права участников долевого строительства, а не ограничивать их.
То есть застройщик может прописать помимо 3 вариантов требований при выявлении недостатков объекта еще несколько, но не сокращать их. Так же и срок предъявления требований по качеству объекта долевого строительства можно увеличить, но не уменьшить.
Одним словом, застройщик, ты не прав!
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 №307-ЭС19-24320 по делу №А56-44694/2019.
Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ №2300-1, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.
