Главное об ипотеке: что такое? что можно купить в ипотеку? как зарегистрировать?

С недавнего времени термин ипотека стал знаком большей части населения нашей страны, поскольку ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее распространенных инструментов решения жилищного вопроса. По данным Росреестра, в 2018 году в России было зарегистрировано более 990 тыс. ипотечных сделок по приобретению жилья.

При этом "ипотечных" вопросов у наших граждан не становится меньше: какую квартиру можно купить в ипотеку? можно ли купить частный дом в ипотеку? можно ли продать жильё, купленное в ипотеку и т.д., и т.п.?

Чтобы лучше разбираться в основных понятиях и принципах ипотечного кредитования; адекватно оценивать его плюсы и минусы; понимать, что можно купить в ипотеку, ознакомьтесь с информацией, представленной в данной статье.

1. Понятие ипотеки

Понятие ипотеки не является изобретением современного гражданского законодательства. Широко известно, что оно возникло еще в Древней Греции в начале VI в. до н. э.

Согласно нормам действующего законодательства ипотека – это один из способов обеспечения обязательства. В российском праве ипотека рассматривается как вид залога недвижимого имущества, при котором кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств получает право на реализацию заложенного имущества в целях возврата своих денежных средств.

Предметом залога может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими ипотеку, являются Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке).

Причем общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке только в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В качестве отличительных признаков ипотечных кредитов (кредитов под залог недвижимости) можно выделить следующие:

• длительный срок (как правило, максимальный срок, на который может быть предоставлен ипотечный кредит равен 30 годам);
• целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится. В теории ипотечные кредиты могут выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью;
• выдаётся под более низкие проценты по сравнению с потребительскими кредитами;
• оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

2. Виды ипотеки

Законом установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

• Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. Такая ипотека может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу договора возникает, например, в случае получения банковского кредита под залог имеющейся либо приобретаемой недвижимости.
• Ипотека в силу закона, как следует из названия, возникает независимо от заключения договора при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных действующим законодательством. Например, в случае строительства жилого дома или покупки квартиры за счет кредитных средств; строительства жилого дома на заложенном земельном участке и пр.

Несмотря на разные основания возникновения, все виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель - обеспечить требования кредитора (залогодержателя).

3. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Как показывает практика консультирования, особенно остро потенциальных заёмщиков волнует вопрос о том, какое жильё можно купить в ипотеку: можно ли купить долю в ипотеку? можно ли купить недостроенный дом в ипотеку? можно ли купить комнату в ипотеку?

Между тем, в ст. 5 Закона об ипотеке определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. По общему правилу это:

• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• объект незавершенного строительства;
• садовый дом;
• гараж;
• машино-место;
• нежилые здания и помещения;
• право аренды;
• право требования участника долевого строительства;
• предприятие как имущественный комплекс;
• единый недвижимый комплекс (ЕНК);
• земельный участок.

Существует два главных условия для оформления имущества в ипотеку. Это имущество должно:

• быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• принадлежать залогодателю на праве собственности (для организаций - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).

При этом существуют ограничения, не позволяющие недвижимости выступать в качестве предмета ипотеки. Так, в целях ипотеки не могут быть использованы:

• часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
• земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
• часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
• земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте;
• имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
• индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

4. Это важно знать!

Если сложилась ситуация, когда Вам предстоит заключить договор ипотеки, то следует учитывать следующее:

1. Залогодателем по договору ипотеки может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в денежном обязательстве (третье лицо) (ст. 1 Закона об ипотеке).
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у должника в его владении и пользовании. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона об ипотеке).
3. Залогодержатель вправе по документам и фактически проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако данная проверка не должна создавать неоправданные помехи для пользования заложенным имуществом (ст. 34 Закона об ипотеке).
4. Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом только с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке).
5. Ипотека может возникать на основании:
• кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды;
• договора подряда;
• иных договоров, на основании которых могут возникать обязательства между должником и кредитором (ст. 2 Закона об ипотеке).
6. По общему правилу нотариальное удостоверение договора ипотеки или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:
• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных) (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости; далее - Закона о регистрации);
• договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности, в том числе ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации);
• договоры ипотеки, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации);
• если в закладной, в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержится условие об обращении взыскания во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
7. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном Законом о регистрации.

5. Понятие закладной

Заключая кредитный договор, либо договор об ипотеке необходимо учитывать, что в условиях указанных договоров может быть предусмотрена выдача закладной.

Нормативное регулирование положений о закладной содержится в главе III Закона об ипотеке.

Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке).

Форма выдачи закладной — электронная или бумажная — фиксируется в договоре об ипотеке.

При оформлении закладной необходимо учитывать, что:

• права по закладной могут быть переданы иным лицам;
• любой законный владелец закладной вправе потребовать от Росреестра зарегистрировать его в ЕГРН в качестве залогодержателя (за исключением случаев обездвижения закладной).

Если Вами оформлена документарная закладная, то она вместе с копией и документами, указанными в ней в качестве приложений, а также их копиями, предоставляется в Росреестр для осуществления государственной регистрации ипотеки.

Если закладная составляется после регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется:

• совместное заявление залогодержателя и залогодателя;
• закладная и ее копия.

Оформленная закладная выдается залогодержателю в течение 1-го дня с момента обращения.

6. Прекращение записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Зачастую люди, выплатив полученный кредит, забывают о том, что запись об ипотеке в ЕГРН не погашается автоматически.

Основания и порядок погашения такой записи установлен ст. 25 Закона об ипотеке и зависит от того, выдавалась ли закладная при оформлении договора ипотеки.

1. В случае если была выдана закладная, ипотека погашается на основании:
   • совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
   • заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
   • заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
2. В случае если закладная не выдавалась, то погашение записи об ипотеке осуществляется на основании:
   • совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
   • заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Срок погашения регистрационной записи об ипотеке - 3 рабочих дня. Запись об ипотеке погашается без оплаты государственной пошлины.

Для некоторых видов ипотеки Законом об ипотеке установлены особые основания ее погашения.