Как гражданин купил квартиру и получил в «подарок» соседку – бывшую супругу продавца

В отличие от многих Конституционный суд летом не отдыхал. За это время он усмотрел необходимость внести изменения в действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость в отношении совместной собственности супругов.

К такому выводу КС РФ пришел при рассмотрении жалобы Евгения Мокеева (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева").

Как же развивались события?

В 2016 году Мокеев приобрел жилое помещение по договору купли-продажи у гражданина М., который, в свою очередь, годом ранее купил его у гражданина Г.

И вот бывшая супруга гражданина Г. в 2019 году обратилась в суд с иском об истребовании доли в праве собственности на это жилое помещение (в размере 1/2). Суд 1 инстанции удовлетворил её требования. Апелляционным определением областного суда это решение оставлено без изменения.

Суд 1 инстанции применил норму пункта 1 статьи 302 ГК РФ, согласно которой если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя. Суд исходил из того, что жилое помещение, находившееся в момент заключения договора купли-продажи гражданином Г. в общей совместной собственности бывших супругов, выбыло из владения его супруги помимо ее воли.

Обратите внимание! Приобретатель, опиравшийся в момент сделки на сведения ЕГРН, не знал и не мог знать об этом, т.е. является добросовестным!

Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления нижестоящих судов оставил без изменения.

Верховный Суд в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по гражданским делам отказал.

Круг замкнулся, и добросовестный приобретатель Мокеев лишился 1/2 доли в праве на жилье.

А где же справедливость? А как же добросовестность приобретения?

Именно справедливость и безопасность для добросовестных приобретателей искал и нашел КС РФ.

Друзья, постараюсь кратко и доступно донести позицию КС РФ по данной ситуации.

Исходя из Семейного кодекса РФ, имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

По действующим нормам, право общей совместной собственности на недвижимость регистрируется на основании заявления одного из её участников, если их соглашением или законом не предусмотрено иное. Все сособственники объекта, находящегося в общей совместной собственности, указываются в ЕГРН в одной записи о праве. Это один вариант развития событий.

А вот второй вариант. Покупая жилье, покупатель, состоящий в браке, не имеющий брачного договора, подает заявление о государственной регистрации права собственности на свое имя. В таком случае право собственности может быть зарегистрировано на так называемого титульного собственника без указания в ЕГРН сведений о том, что данное имущество находится в совместной собственности.

То есть фактически запись о праве собственности в ЕГРН может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов, как, соответственно, и выписка из ЕГРН, содержащая предусмотренные законом общедоступные сведения.

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им обстоятельств предыдущих сделок с приобретаемым объектом, таких как:

• не находилось ли оно в общей совместной собственности бывших супругов;
• не было ли оно в какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них.

В противном случае получается, что приобретатель недвижимости несет все риски признания недействительными сделок, совершенных третьими лицами. А это подрывает доверие к самому институту государственной регистрации недвижимости.

При этом бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в ЕГРН, вправе совершить действия, направленные на сохранение за собой права на общее имущество супругов, если он в этом заинтересован, конечно. Например:

• предпринять действия, чтобы внести в ЕГРН сведения о себе как о сособственнике;
• принять меры по контролю за совместным имуществом и в том числе совершать действия, направленные на его своевременный раздел.

Если такие действия сособственником не были предприняты, то недопустимо возлагать неблагоприятные последствия сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного приобретателя, полагавшегося на сведения ЕГРН.

В данном случае можно предположить, что бывшая супруга не была заинтересована судьбой своего имущества и (или) полагалась на самостоятельное распоряжение общим имуществом бывшим супругом.

При таких обстоятельствах спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в отчуждении имущества, помимо его воли.

При этом для защиты права бывшим супругом могут быть предъявлены требования к титульному собственнику, совершившему отчуждение общего имущества без его согласия.

Таким образом, положения закона, предоставляющие возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя, могут быть применимы только при соблюдении баланса интересов истца – бывшего супруга и добросовестного приобретателя имущества в последующей сделке.

Таким образом, в рассматриваемом деле иск бывшего супруга, предъявленный на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ к добросовестному участнику гражданского оборота, который:

1. возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН;
2. в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности;

не подлежит удовлетворению.

И вот какие выводы сделаны КС РФ по итогам рассмотрения жалобы Евгения Мокеева:

1. Решения по его делу, вынесенные на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ в толковании, расходящимся с его конституционно-правовым смыслом, выявленным КС РФ, подлежат пересмотру в установленном порядке.
2. Бывший супруг, равно как и нынешний супруг, вправе внести сведения о себе, как о сособственнике в ЕГРН, в отношении совместно нажитого имущества.
3. В целях совершенствования правового регулирования в сфере государственной регистрации прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов, законодатель вправе внести в действующее законодательство изменения, вытекающие из настоящего Постановления.

Какими могут быть предполагаемые изменения?

На мой взгляд, КС РФ полагает, что в ЕГРН должно регистрироваться право совместной собственности во всех случаях приобретения одним из супругов недвижимости, за исключением случаев, когда имущество в силу закона не отнесено к совместно нажитому (наследование, дарение, брачный договор). Это нужно для того, чтобы записи ЕГРН отражали реальное правовое положение собственности. Совместная, так совместная, и об этом известно любому лицу, получившему выписку.