Что такое сервитут?

Земельный сервитут - еще недавно большая редкость на практике - все чаще и чаще входит в повседневную жизнь владельцев участков.

Это связано, в первую очередь с тем, что одним из требований при образовании земельного участка является обеспечение доступа к нему с территории общего пользования. А если это невозможно сделать непосредственно, необходимое условие - возможность установления сервитута для прохода через соседний земельный участок.

Дело в том, что советским законодательством не предъявлялись жесткие требования к образованию земельных участков и они формировались без условий обеспечения непосредственного доступа к ним с территории общего пользования (улиц, проездов, дорог). В те времена в сознании людей все было общим, а установку забора на участке соседи рассматривали как оскорбительное недоверие. Поэтому такой порядок формирования земли никого не беспокоил: надо пройти к своему дому, даче, участку - пожалуйста, никаких препятствий.

Как следствие, в настоящее время к большому количеству домов собственники могут пройти только через соседний земельный участок. Конечно, сложившиеся с незапамятных времен добрососедские отношения во многих случаях сохранены и никаких препятствий соседи друг другу не чинят. Но все течет, все меняется. И при смене собственника, новый сосед может быть уже не так дружелюбно настроен, и ему может совсем не понравиться, что по его земле ходят посторонние люди. Высокий забор, калитка на замок и Вы уже не можете пройти к своему дому. В этой ситуации, а также во многих других, Вам поможет сервитут.

Сервиту́т (от латинского слова servitus, servitutis - подчинённое положение) - ограниченное право пользования чужой вещью. Иными словами сервитут дает лицу, в пользу которого он установлен, право пользоваться чужим имуществом, например, осуществлять проезд. Сервитут может быть установлен не во всех случаях, а только тогда, когда собственник недвижимости не может в полной мере пользоваться своим имуществом без одновременного использования чужого имущества!

Законами РФ предусмотрены следующие виды сервитутов:

• публичный;
• частный.

Публичный сервитут на земельный участок – единственный публичный сервитут, прямо установленный законодательством. Он устанавливается на основании решения уполномоченного органа только в определенных целях, которые предусмотрены законом (статья 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частный сервитут устанавливается между собственниками объектов недвижимости (например, между собственником жилого дома и собственником земельного участка, между собственниками смежных земельных участков) для обеспечения частных интересов на основании соответствующего соглашения либо по решению суда.

Поскольку целью установления сервитута является необходимость обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, что невозможно сделать иным способом, сервитут не дает лицу, в пользу которого он установлен, безграничного права пользоваться чужим имуществом. Использование имущества, обремененного сервитутом, должно иметь место только теми способами, в тех целях и пределах, которые указаны в решении уполномоченного органа, соглашении об установлении сервитута или судебном акте.

Это означает, что если в документе об установлении сервитута указано, что чужим имуществом можно пользоваться только для того, чтобы был обеспечен проезд к собственному дому, то использовать чужой земельный участок для ремонта фасада дома уже нельзя. Поэтому, если для нормальной эксплуатации объекта недвижимости без установления сервитута не обойтись, в документе, которым он устанавливается, должны быть перечислены все те цели, которые необходимы.

К документу в обязательном порядке должно быть приложено графическое обозначение сферы действия сервитута:

• схема расположения земельного участка;
• межевой план земельного участка.
  

Подготовить необходимый пакет документов для установления сервитута помогут кадастровые инженеры и земельные юристы.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании заявления о государственной регистрации и документа об установления сервитута (решение уполномоченного органа, соглашение об установлении сервитута либо решение суда).