Как продать квартиру в ипотеке

Сегодня я отвечу на один из популярных вопросов, который задают нашим экспертам: как продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Действительно, ситуации случаются разные, к примеру, супруги купили квартиру в ипотеку после свадьбы, через некоторое время расторгли брак, решили продать квартиру и разделить деньги. Как быть, не будет ли ипотека препятствием для совершения сделки?

Друзья, продать ипотечное жилье можно, и есть даже несколько способов, как это сделать.

Способ 1. Досрочное погашение кредита.

Этот способ подойдет в том случае, если у продавца или, как правило, у покупателя имеется достаточная сумма для погашения оставшейся суммы долга продавца перед банком.

Алгоритм действий такой.

1. Продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя. В случае если долг погашается за счет средств покупателя, то ему необходимо позаботиться о безопасности сделки и все правильно оформить. Ни в коем случае нельзя передавать деньги без соответствующего документального подтверждения. Обязательно составьте предварительный договор купли-продажи.
2. Далее продавец снимает обременение в виде залога.
3. После снятия обременения можно заключать договор купли-продажи квартиры и обращаться за регистрацией перехода права собственности.

Этот способ отличается тем, что не требует получения согласия банка, ведь на момент продажи обременение будет снято! Вместе с тем покупатели, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру или столкнуться со значительными временными затратами и судебными тяжбами.

Способ 2. Оформление купли-продажи при участии банка-залогодержателя, выдавшего кредит.

В данном случае покупатель погашает кредит продавца, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Получать согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи не требуется.

При таком способе продажи ипотечной недвижимости примерный алгоритм действий такой:

• покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи;
• покупатель выплачивает банку сумму оставшейся задолженности продавца;
• сумму разницы между стоимостью квартиры и суммой погашенной задолженности вносит в банковскую ячейку или открывает аккредитив;
• далее снимают обременение с квартиры. Здесь возможны несколько вариантов в зависимости от того, выдавалась закладная или нет;
• стороны заключают основной договор купли-продажи и регистрируют права в Росреестре;
• продавец получает оставшуюся сумму по сделке.

Способ 3. Продажа квартиры с одновременным переоформлением кредита на покупателя.

Данный способ безопасен для сторон сделки, вместе с тем для того чтобы им воспользоваться, покупатель должен отвечать требованиям банка, предъявляемым к заемщикам. Так, у него должна быть хорошая кредитная история и он должен подтвердить свою платежеспособность.

Поскольку продажа квартиры в данном случае осуществляется без снятия обременения, то согласие и участие банка для совершения сделки обязательно.

Как правило, заключается трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о переводе долга по ипотечному кредиту.

По такому соглашению все условия ипотечного кредита переходят на нового заемщика – покупателя квартиры. Покупателю стоит внимательно ознакомиться с кредитным договором и обязательно попросить у продавца справку из банка об остатке задолженности.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

При проведении сделки обременение в виде ипотеки с квартиры не снимается, меняется только залогодатель после регистрации перехода права собственности на покупателя.

Друзья, как видите, то, что кажется невозможным, вполне возможно!