Как оформить залог недвижимости для получения кредита?

В повседневном обиходе термином ипотека чаще всего обозначается приобретение жилья в кредит. При этом подразумевается, что кредит выдается под залог недвижимости, которая приобретается и автоматически становится для банка обеспечительным залогом.

Однако такая трактовка понятия ипотеки является узкой, поскольку оформление имеющегося имущества в «ипотеку», т.е. в качестве залога, практикуется в разных ситуациях, в том числе при получении банковского кредита на любые цели. В таком случае параллельно с подписанием кредитного договора составляется соглашение с банком об ипотеке, обозначающее, что указанный в нем объект недвижимого имущества будет недвижимости находиться у кредитора в залоге - в ипотеке в силу договора (договорная ипотека).

В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о порядке заключения договора ипотеки (залога) и требований к такому договору, установленных действующим законодательством.

1. Общие положения ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение (договор об ипотеке), заключаемое между кредитором (залогодержателем) и должником (залогодателем), по которому кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Стороны договора об ипотеке – залогодержатель и залогодатель.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Залогодержателем является банк или иная кредитная организация, предоставившее кредит, либо другое лицо, предоставившее займ.

2. Существенные условия договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ( ст. 339 Гражданского кодекса; далее - ГК РФ), а также требований Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
  Подробнее

  Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане).
• оценка предмета ипотеки;
  Подробнее

  При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
  Определенная сторонами стоимость предмета залога имеет решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  Подробнее

  Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

К существенным условиям договора ипотеки также следует отнести вид права, на основании которого данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Данную информацию можно получить, заказав на нашем сайте "ПАСПОРТ ОБЪЕКТА".

При отсутствии существенных условий договора ипотеки в тексте конкретного договора такой договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 432 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ).

3. Форма договора ипотеки (залога)

Как и любой другой договор, договор ипотеки (залога) должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

При этом обязательному нотариальному удостоверению договор ипотеки (залога) подлежит только в том случае, если:

• содержит условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
• его предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями (п. 1 ст. 42 Закона о регистрации);
• предусматривает распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных) (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).

Кроме того, если договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, то и договор об ипотеке также подлежит нотариальному удостоверению.

Сторонам также необходимо будет обратиться за нотариальным удостоверением договора ипотеки, когда принято решение о подаче заявления и документов на регистрацию ипотеки в орган регистрации прав по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации).

4. Как заключить договор ипотеки (залога)?

Схематично получение кредита под залог недвижимости выглядит следующим образом:

• заключение между банком и заемщиком кредитного договора;
• заключение договора ипотеки между банком (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем), по которому банк берет в залог недвижимое имущество заемщика;
• государственная регистрация ипотеки на предмет залога и выплата заемщику денежной суммы кредита.

5. Особенности государственной регистрации договора ипотеки (залога)

В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке ипотека (залог) подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Для осуществления государственной регистрации обременения - ипотеки, возникающего на основании договора ипотеки, следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Такое заявление в Росреестр могут подать:

• залогодатель и залогодержатель;
• залогодатель и управляющий залогом (вместе с заявлением также представляется договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом);
• нотариус, удостоверивший договор (если договор ипотеки совершен в нотариальной форме).

За совершение данного регистрационного действия уплачивается госпошлина в следующих размерах:

• для физических лиц – 1000 рублей;
• для юридических лиц – 4000 рублей (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса).

Государственная пошлина уплачивается сторонами договора в равных долях.

Срок регистрации ипотеки составит (п. п. 1-2, 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации):

• для ипотеки нежилых объектов и земельных участков – от 7 до 9 дней (в зависимости от способа представления);
• для ипотеки жилых объектов – от 5 до 7 дней (в зависимости от способа представления);
• для нотариальной формы договора – от 3 до 5 дней (в зависимости от способа представления).

Государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке ( ст. 53 Закона о регистрации).

Также заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированном обременении.

Вам также может быть интересно:

Что следует знать об ипотеке?

Приобретение жилья по ипотечным программам