Что изменит закон об апартаментах

Когда мы задумываемся, куда вложить деньги, признайтесь, первое, что приходит на ум – это недвижимость. Например, можно купить квартиру и сдавать ее, получать от этого постоянный доход. Для кого-то это отличный вариант!

На сайтах недвижимости вы можете встретить объявления о продаже апартаментов. Сегодня я расскажу вам, что это такое.

В отличие от обычных квартир, апартаменты – это недвижимость, которая формально не относится к жилому фонду, но в ней можно жить. Ее главный плюс – цена. Апартаменты на 10-20% дешевле, чем аналогичные квартиры.

В конце апреля в Госдуму РФ был внесен законопроект, про необходимость которого много говорили. Им определяется статус апартаментов. Самого слова «апартаменты» в документе, правда, так и нет. Но вводится понятие «многофункционального здания», в котором есть и жилые, и нежилые помещения, и которое может находиться даже вне зоны жилой застройки. И речь идет о «зданиях с нежилыми помещениями».

Во-вторых, законопроект касается только будущих апартаментов – строиться они будут в новом типе домов – «многофункциональных зданиях».

В-третьих, апартаменты (жилые помещения) в этих «многофункциональных зданиях» будут, по сути, приравниваться к квартирам – застройщики будут обязаны использовать счета-эскроу и работать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

В-четвертых, на новые апартаменты будет распространяться действие Жилищного кодекса РФ. А это отличная новость! Это значит, что в новых апартаментах можно будет получить прописку, а тарифы на коммунальные услуги будут такие же, как и в обычных квартирах.

На данный момент времени основное и принципиальное отличие двух видов помещений заключается в их предназначении. С юридической точки зрения квартира относится к жилым помещениям, а апартаменты – нет, но при этом никто не запрещает создавать условия для проживания в них.

Существуют также другие различия в этих понятиях:

• Возможность регистрации.

  Так, собственник и другие члены его семьи могут зарегистрироваться в квартире по определенному адресу. В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Регистрация по месту пребывания или, как многие привыкли ее называть «временная прописка», в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению.

• Тарифы на услуги ЖКХ.

  Поскольку апартаменты относятся к нежилому фонду, то и тарифы на коммунальные услуги рассчитываются по другой схеме. Соответственно, коммунальные платежи за них значительно выше, чем в квартире. К примеру, в процентном соотношении в среднем это + 27% на электричество.

• Налоги и вычеты.

  Собственники помещения (жилого или нежилого) обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру.

  Кроме того, льготные категории граждан могут вовсе не платить налог на имущество в отношении квартиры, на апартаменты эта возможность не распространяется, так как, как я уже не раз подчеркнула, они относятся к нежилым помещениям.

  Разница между апартаментами и квартирой и в том, что при покупке последней вы можете заявить вычет и вернуть налог. А для нежилой недвижимости нет никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

• Режим общей долевой собственности на общее имущество.

  Как известно, собственникам помещений общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности. Отношения собственников апартаментов, возникающие по поводу общего имущества здания, прямо законом не урегулированы.

  Считается, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но исходя из судебной практики следует, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, – им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

• Способ управления нежилым зданием.

  В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает какая-то компания или, может быть, полздания выкупил бизнесмен и открыл там гостиницу. Имеет право – назначение позволяет. Так появляется мажоритарный собственник – тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по всему зданию. Возможность использования программ господдержки.

• Ещё одной принципиальной разницей между апартаментами и квартирой является и то, что на данный момент программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов, нет.

  Все программы, которые есть сейчас, касаются только жилья. Например, на покупку апартаментов нельзя направить средства материнского капитала. Не получится также купить апартаменты по программе льготной (семейной) ипотеки, или, например, воспользоваться военной ипотекой.

В каких случаях апартаменты приобрести выгоднее?

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения – например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд: чтобы открыть офис, магазин или мини- гостиницу, которые могут приносить реальный доход. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Решение о приобретении апартаментов остается на личное усмотрение каждого, но следует учитывать и не игнорировать все риски и возможные бонусы от такой покупки. Надеемся, что принятие нового закона даст новые преимущества, если вы решитесь на покупку апартаментов.