Меню
Материнский капитал не раз становился темой наших статей и видеороликов. И это неудивительно, поскольку одно из самых популярных направлений его использования – улучшение жилищных условий, то есть приобретение, реконструкция или строительство недвижимости.
А как правильно поступить, если, например, квартиру, на которую был потрачен материнский капитал, необходимо продать? Сегодня я расскажу об особенностях такой сделки.
Во-первых, квартира должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, то есть в ней необходимо выделить доли детям и родителям.
Большое количество вопросов граждан связано с тем, в какой квартире это нужно сделать. Запомните: не у родственников, не в новой, а именно в той, на которую потрачен материнский капитал. Чёткого размера долей в общем имуществе закон не устанавливает, но они должны быть пропорциональны доле в материнском капитале.
Далее следует обратиться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи с одновременным предоставлением несовершеннолетним другого жилья.
При этом закон не устанавливает конкретных критериев, по которым опека принимает решения. Они могут разниться в зависимости от региона, города и даже района.
Шансы получить одобрение органов опеки выше, если:
- ребёнку достанется равноценная или большая доля, чем в предыдущем жилье;
- в новой квартире больше площадь или количество комнат;
- новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, и ребёнку будет удобно добираться до детского сада, школы, поликлиники и других учреждений.
В некоторых случаях возможно перечисление денежных средств от продажи доли ребёнка на его счёт в банке. Воспользоваться он ими сможет по достижении 18 лет.
После того, как разрешение получено, жильё можно продавать.
Договор купли-продажи квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Направить заявление о государственной регистрации и прилагаемые к нему документы можно через нотариуса, удостоверившего сделку, а также обратиться в Росреестр самостоятельно. Проведённая государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Если оформить жилое помещение в общую долевую собственность при заключении договора купли-продажи не представляется возможным, сделать это нужно в течение 6 месяцев после перечисления материнского капитала продавцу или полной выплаты кредита (займа) и погашения регистрационной записи об ипотеке.
Если квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, то доход от её продажи подлежит налогообложению (НДФЛ).
Этот срок составляет по общему правилу 5 лет и 3 года, если это было единственное жильё. При этом не учитывается жилое помещение, приобретённое в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю.
Обратите особое внимание, что право собственности на «детские» доли возникает с момента их регистрации, поэтому часто приходится уплачивать налог именно с их продажи. Правда, с недавнего времени при соблюдении ряда условий от этой обязанности освобождаются семьи с двумя и более детьми.
Сумму налога можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей или использовать комбинацию «доход – расход».
В завершение скажу, что продать квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала, можно. Но будьте готовы к тому, что процесс этот может быть несколько затянутым. Обойти требования, о которых я рассказала, нельзя. Это может привести к признанию сделки недействительной.
