Проект межевания территории

1. Что такое проект межевания территории?

2. Для чего необходим проект межевания территории?

3. Кто должен принять решение и подготовить проект межевания территории?

4. Подготовка проекта межевания территории.

5. Утверждение проекта межевания территории.

1. Что такое проект межевания территории?

Проект межевания территории – это документ по планировке территории, который разрабатывается только в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий (ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Основной целью подготовки проекта межевания территории (ПМТ) является:

• определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
• установление, изменение, отмена красных линий.

Проект межевания обычно разрабатывается одновременно с проектом планировки территории, который в свою очередь также относится к документации по планировке территории (ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ). Главное отличие названных документов состоит в следующем. Проект планировки территории выделяет элементы планировочной структуры. Тогда как в проекте межевания территории устанавливаются границы земельных участков одного или нескольких элементов (ч. 1 ст. 42, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Как правило, проект планировки территории является основой для проекта ее межевания. При этом допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов. Поэтому проект межевания территории может быть включен в состав проекта планировки территории или составлен отдельным документом (ч. 5, 6 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ).

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

В текстовой части проекта межевания территории содержатся:

• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
• вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории;
• целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
• перечень координат характерных точек границ территории в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

На чертежах межевания отображается следующая информация:

• границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры;
• красные линии;
• линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• границы зон действия публичных сервитутов.

2. Для чего необходим проект межевания территории?

Проект межевания территории необходим в следующих случаях:

- для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель (пп. 1 п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Проект межевания определяет границы образуемых и изменяемых участков, расположенных на территории, в отношении которой он составляется.

Если для территории проект межевания утвержден, образование земельного участка будет проводиться в соответствии с этим проектом. В случае, когда он не утвержден, участок можно образовать в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).

Некоторые земельные участки можно образовать только по проекту межевания территории. Это относится к тем участкам, которые образуются (п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ):

• из участка, который предоставлен для комплексного освоения территории;
• из участка, который предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
• в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
• в границах элемента планировочной структуры, который застроен многоквартирными домами;
• для строительства (реконструкции) линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

- для установления красных линий, их изменения или отмены:

• на застроенной территории, где строительство новой недвижимости не планируется;
• на образованном (измененном) земельном участке в границах территории, на которой не предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. При этом установление, изменение и отмена красных линий могут изменить только границы территории общего пользования.

Расположение красных линий нужно учитывать, например, при    строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов.

- для получения разрешения на строительство (ч. 3.1, п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

• многоквартирных домов, если строительство будет проводиться в рамках комплексного освоения территории на арендованных землях государственной или муниципальной собственности;
• линейных объектов, за исключением случаев, когда для их строительства не требуется документация по планировке территории (Постановление Правительства РФ от 7 марта 2017 г. № 269 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории").

3. Кто должен принять решение и подготовить проект межевания территории?

Для подготовки проекта межевания территории сначала должно быть принято решение, после этого готовится сам проект.

В зависимости от ситуации принимают решение и готовят проект межевания территории следующие уполномоченные органы (ч. 1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ):

• орган местного самоуправления поселения или городского округа в отношении территории, которая находится в границах поселения или городского округа (ч. 5 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). На практике большинство случаев относится именно к этой категории;
• орган местного самоуправления муниципального района, если объекты (в том числе местного значения) размещаются на территории нескольких поселений и (или) межселенной территории в границах района (ч. 4 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ);
• орган исполнительной власти субъекта РФ, если объект (в том числе регионального значения) размещается на территории двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в составе этого субъекта РФ (ч. 3 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ);
• уполномоченный федеральный орган, когда планируется размещение объектов на территории нескольких субъектов РФ, включая закрытые административно-территориальные образования, границы которого не совпадают с границами субъекта РФ (ч. 2 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). По общему правилу таким органом является Минстрой России.

В случаях, когда строительство (реконструкция) объекта местного (регионального) значения осуществляется на территории нескольких поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, имеющих общую границу, принять решение и подготовить проект должны органы того муниципального образования поселения (городского округа, района), субъекта РФ, за счет которого будет осуществлять строительство (реконструкция). При этом проводится согласование с органами власти поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, на территории которых будут располагаться объекты (ч. 3.1, 4.1, 5.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).

Вместе с тем, градостроительным законодательством (с 01.01.2017) предусмотрен ряд случаев, когда документация по планировке территории разрабатывается по частной инициативе. Так, решение о разработке документации по планировке может быть принято самостоятельно (ч. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ):

1) лицами, с которыми заключены договоры:

• о развитии застроенной территории;
• о комплексном освоении территории, включая строительство стандартного жилья;
• о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;

3) правообладателями земельного участка или недвижимости (одним из таких правообладателей), участвующими в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счет.

4. Подготовка проекта межевания территории.

Как правило, для подготовки проекта межевания территории Вам нужно обратиться в уполномоченный орган, за исключением случаев, когда решение о подготовке проекта межевания принимается по частной инициативе.

Уполномоченный орган принимает решение о подготовке документации по планировке территории (в том числе проекта ее межевания) и публикует его в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения в официальных источниках и на своем сайте (при его наличии). После этого Вы можете представить в уполномоченный орган свои предложения по порядку, срокам подготовки и содержанию проекта межевания территории (ч. 1-3 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

В этом случае подготовить проект межевания территории могут уполномоченные органы самостоятельно, подведомственные им учреждения либо привлеченные для этого по контракту лица, а также Вы сами по собственной инициативе (ч. 8 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).

Если Вы принимаете решение о подготовке проекта межевания самостоятельно (в предусмотренных законом случаях), обязанность по подготовке проекта возложена на Вас. В течение 10 дней со дня принятия решения направьте уведомление о своем решении главе поселения или городского округа (ч. 7 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить проект межевания территории Вы можете самостоятельно, ограничений для этого нет. Однако для этого требуются специальные познания, поэтому лучше обратиться в специализированную организацию   (ч. 1.2 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).          

При подготовке проекта межевания границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков определяются в соответствии с градостроительными регламентами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также другими установленными требованиями к таким участкам, техническими регламентами, сводами правил.

Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий. Возможно использовать материалы, которые получены для подготовки проекта планировки территории, при условии, что не истек срок в 5 лет со дня их выполнения (ч. 1 ст. 41.2, ч. 8 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Инженерные изыскания выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта межевания, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозов их изменения в целях обеспечения рационального и безопасного использования указанной территории;

2) материалов, необходимых для установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, уточнения их предельных параметров, установления границ земельных участков;

3) материалов, необходимых для обоснования проведения мероприятий по организации поверхностного стока вод, частичному или полному осушению территории и других подобных мероприятий, инженерной защите и благоустройству территории.

Порядок выполнения инженерных изысканий установлен в Правилах,утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.03.2017 № 402 (далее - Правила выполнения инженерных изысканий).   

Выполнять изыскания не нужно в следующих случаях (п. 2 Правил выполнения инженерных изысканий):

1) если достаточно материалов инженерных изысканий, которые размещены в:

• информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (Сведения из систем предоставляются за плату. Ее максимальный размер для получения сведений, которые содержатся в одном разделе этой системы, составляет 1 000 руб);
• федеральной государственной информационной системе территориального планирования;
• государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий;
• Едином государственном фонде данных о состоянии окружающей среды, ее загрязнении;
• схемах комплексного использования и охраны водных объектов;
• государственном водном реестре.

Достаточность таких материалов определяет инициатор подготовки проекта межевания территории или Вы сами, если подготовка проекта осуществляется самостоятельно. Сделать это нужно до принятия решения о подготовке проекта межевания (п. 4 Правил выполнения инженерных изысканий);

2) можно использовать ранее выполненные инженерные изыскания, если это позволяет срок давности их выполнения (5 лет для использования материалов, подготовленных для проекта планировки территории).

5. Утверждение проекта межевания территории

Проект утверждается уполномоченным органом. В большинстве случаев таким органом является орган местного самоуправления поселения (городского округа). Если Вы подготовили проект самостоятельно, то направьте его в соответствующий орган (ч. 3.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

До утверждения проекта орган местного самоуправления (ч. 4-5 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ):

1) осуществляет проверку на соответствие проекта установленным требованиям в течение 20 рабочих дней с даты поступления документов. По ее итогам проект направляется главе поселения (городского округа) либо возвращается на доработку;

2) обеспечивает рассмотрение документации на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняет такую документацию и направляет на доработку. Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть менее 1 месяца со дня оповещения жителей об их проведении и более 3 месяцев до дня опубликования результатов обсуждений или слушаний и устанавливается уставом муниципального образования или нормативным актом его органа (ч. 11 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

Общественные обсуждения и публичные слушания не проводятся, если проект межевания составлен (ч. 12 ст. 43, ч. 5.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ):

• в виде отдельного документа для территории, которая расположена в границах элемента (элементов) планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории. Исключение составляют проекты, подготовленные для установления (изменения, отмены) красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, находящегося в границах территории. При этом для такой территории не предусмотрено комплексное и устойчивое развитие, а установление (изменение) красных линий изменяет только границы территории общего пользования;
• для территории, в границах которой правилами землепользования и застройки предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории;
• для территории в границах земельного участка, который предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
• для территории, на которой размещаются линейные объекты в границах земель лесного фонда.

Если обсуждения или слушания проводились, то орган местного самоуправления с учетом протокола и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний не позднее чем через 20 рабочих дней со дня опубликования такого заключения принимает решение об утверждении проекта межевания территории или отклоняет такой проект и направляет на доработку ( ч.13, 13.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

Глава может отклонить и вернуть на доработку подготовленный Вами самостоятельно проект межевания (в предусмотренных законом случаях), только если он не соответствует требованиям, указанным в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ (ч. 12, 13, 13.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

В случаях, когда обсуждения и слушания не проводятся, порядок утверждения проекта зависит от ситуации. Например, при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей проект межевания территории проверяется в течение 30 дней со дня его поступления в орган местного самоуправления. По итогам проверки он утверждается либо отклоняется и направляется на доработку (ч. 10 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ).

После утверждения проекта межевания территории орган местного самоуправления должен:

• опубликовать его в официальных источниках и, при наличии, на своем сайте в течение 7 дней со дня его утверждения (ч. 14 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ);
• направить проект (содержащиеся в нем сведения) в Росреестр для его внесения в реестр границ ЕГРН в течение 5 рабочих дней с даты его утверждения (ч. 4 ст. 10, п. 13 ч. 1, ч. 20 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости; далее - Закон о регистрации недвижимости).

Если сведения о проекте межевания территории не внесены в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, Вы можете самостоятельно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (ч. 1 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости).