Что такое долевое участие в строительстве жилья?

Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.

Один из популярных вариантов решения жилищного вопроса - долевое участие в строительстве жилья. Жилищное право в России до недавнего времени не давало определения понятию долевого строительства. Оно появилось с введением в действие в 2005 году Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (Закон о долевом строительстве).

Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?

1. Что такое договор долевого участия?

Закон № 214-ФЗ - основной нормативный акт, регламентирующий правоотношения в сфере строительства с привлечением средств граждан и определяющий права и обязанности сторон заключаемой при этом сделки. Именно положениями данного закона в правовой оборот была введена особая разновидность договора - договор долевого участия (во многих источниках используется аббревиатура «ДДУ»).

Договор о долевом участии в строительстве жилья - это соглашение, заключаемое между строительной организацией и потенциальным собственником квартиры или помещения, финансирующим их строительство.

При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:

• в оговоренный срок возвести многоквартирный жилой дом (МКД);
• ввести МКД в эксплуатацию;
• передать недвижимость другой стороне договора.

В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:

• уплатить установленную цену;
• принять недвижимость после ввода МКД в эксплуатацию.

Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.

2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Законодателем выделены определенные условия, подлежащие обязательному включению в такое соглашение. Последствия несоблюдения указанного требования весьма плачевны - это признание договора незаключенным.

Итак, заключаемое соглашение должно содержать:

1. Объект долевого строительства - это то недвижимое имущество (квартира, комната, помещение), которое дольщик получит после возведения МКД. Его описание должно быть подробным, соответствовать проектной документации, содержать все характеристики как самого МКД, так и конкретного помещения, подлежащего передаче. Такое описание должно быть сформировано не только в текстовой форме, но и виде схемы, плана, чертежа, на котором наглядно отражено расположение частей строящейся квартиры (помещения).
2. Срок передачи - на практике обычно оговаривается посредством указания на дату начала и окончания работ по строительству. Очень часто такой срок связывают с вводом дома в эксплуатацию и получением соответствующего документа о его вводе. При этом устанавливается временной период после получения такого документа, по истечении которого строительная организация должна осуществить передачу.
   Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты - по общему правилу, это определенная денежная сумма, подлежащая уплате. Закон разрешает формировать цену по-разному. Первый вариант - произведение цены квадратного метра и площади подлежащей передаче недвижимости. Второй вариант - фиксированный денежный взнос.

   Цена может быть выплачена единовременно в полном размере, либо частями в течение определенного периода времени. Оплата стоимости объекта осуществляется после регистрации сделки в Росреестре.

   Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.
4. Гарантийный срок - это срок возможного предъявления претензий к строительной организации с требованиями об устранении выявленных в процессе эксплуатации объекта недостатков. Минимальный срок гарантии - 5 лет. Исчисление начала его течения осуществляется с момента передачи недвижимости дольщику. Исключение составляет внутриквартирное и общедомовое оборудование (инженерные сети, системы вентиляции, канализации и водоснабжения и пр.), срок гарантии на которое - не менее 3 лет.
5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.

3. Долевое строительство 2020

Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.

Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования. По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования. Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.

По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.