Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Новая квартира - заветная мечта многих! Так называемый "квартирный вопрос" всегда был актуален в нашей стране: и в советское время, и в современной действительности. Но если в СССР строительство велось на уровне государственного заказа, то с приходом "эпохи рыночной экономики" строительство жилья резко сократилось, что неблагоприятно отразилось на развитии рынка недвижимости.

В своё время долевое участие в строительстве многоквартирных домов стало перспективным методом оптимизации рынка недвижимости за счёт привлечения средств граждан в строительную отрасль.

Однако в настоящее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения. Связано это с выявившимися по прошествии определенного времени проблемами в регулировании данной сферы деятельности.

1. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства

Практически любое долгосрочное вложение денег - всегда связано с определенными рисками. Долевое участие в строительстве является очень заманчивым способом приобретения жилья в новостройке, но в то же время и достаточно рискованным мероприятием. Проблема "обманутых дольщиков", существующая и неразрешенная до настоящего времени во многих регионах России, является основной причиной нежелания граждан вкладывать деньги в строительство жилых домов.

Поиск решения данной проблемы осуществляется на всех уровнях власти. Именно с этой целью в 2018-2019 годах были приняты ряд изменений в законодательство о долевом строительстве.

Что же изменилось? Теперь долевое строительство по сути трансформировалось в проектное финансирование возведения таких объектов, как жилой дом. Строительство при этом осуществляется не за счет средств граждан, привлекаемых ранее напрямую на счет застройщика, а за счет кредитных средств банков. Деньги дольщиков до момента ввода дома хранятся на специальных счетах (счетах эскроу) и передаются строительной компании только после выполнения принятых ею обязательств по строительству. Это значит, что, если вдруг застройщик будет признан банкротом, либо строящийся дом по каким-то причинам не будет введен в эксплуатацию, деньги, хранящиеся на таких счетах, будут возвращены гражданам.

Специалисты говорят о наличии как плюсов, так и минусов данных новшеств. Основной плюс - минимизация риска граждан при вложении денег в строительство, существенный минус - прогнозируемый рост цен на квартиры в новостройках.

2. Застройщик - каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация - застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

• наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;
• наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;
• наличие в наименовании слов "специализированный застройщик".

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

• наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;
• отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;
• отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.

3. Ищем надежную строительную фирму

Выбирая квартиру на рынке новостроек, необходимо обратить внимание не только на планировку квартиры или район, в котором строится жилой дом, но и удостовериться в надежности организации, осуществляющей строительство МКД.

Даже с учетом последних изменений, ужесточивших требования к застройщику, прежде чем подписать договор, проверьте соответствует ли организация, ведущая строительство, требованиям закона. Конечно, доверить данное мероприятие можно, а в некоторых случаях, нужно специалистам (например, риэлторам или юристам, осуществляющим деятельность в данной сфере). Но сделать это можно и самостоятельно, предприняв следующие шаги:

1. Закажите выписку из ЕГРЮЛ об организации-застройщике. С помощью информации, содержащейся в данном документе Вы сможете узнать, когда была создана строительная фирма, какой размер ее уставного капитала, кто является ее руководителем, какие виды деятельности, кроме строительства, она может осуществлять, не внесены ли сведения о ликвидации или банкротстве и др.
   На сегодняшний день сервисы Федеральной налоговой службы позволяют получить данный документ любому заинтересованному лицу бесплатно.
2. Проверьте, включена ли организация, договор о строительстве с которой Вы планируете подписать, в Единый реестр застройщиков. Сделать это также можно онлайн на соответствующем информационном ресурсе.
3. Проверьте застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства.
4. Попросите застройщика предоставить Вам возможность ознакомиться со строительной документацией (разрешением на строительство, проектной декларацией). Проанализируйте информацию, содержащуюся в данных документах. Обратите внимание на соответствие наименования организации и ее реквизитов в указанных документах и в заключаемом с Вами договоре, на срок действия разрешения и наличия информации о его продлении.
5. Удостоверьтесь в отсутствии в отношении организации исполнительных производств, воспользовавшись " банком данных исполнительных производств", а также судебных разбирательств в арбитражных судах - с помощью сайта Федеральные арбитражные суды Российской Федерации.
6. Проверьте, не признана ли организация недобросовестным поставщиком (подрядчиком). Данную информацию можно отследить на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

Конечно это далеко не полный перечень всех тех шагов, которые помогут Вам проверить информацию о благонадежности организации-застройщике. Но обладая перечисленной информацией, Вы сможете сделать более обоснованный вывод о наличии либо отсутствии рисков при заключении договора с той или иной строительной организацией.

Согласитесь, не всегда есть возможность по крупицам собирать сведения о застройщике и объекте самостоятельно. Именно в таком случае рекомендуем Вам заказать на нашем сайте паспорт объекта, с помощью которого Вы сможете получить всю информацию из одного документа.

Надеемся, что с помощью наших советов покупка квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства станет для Вас радостным событием, а не поводом для разочарования.