Региональная программа и региональный оператор капремонта – что это?

С 2015 года владельцы квартир стали ответственными за проведение капитального ремонта в своем многоквартирном доме (МКД). Для этого каждого собственника помещений в МКД (за исключением некоторых категорий) обязали ежемесячно вносить взнос на капитальный ремонт общего имущества.

Капитальный ремонт проводится на основании региональной программы путем формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

В данной статье поговорим подробнее о таких понятиях, как «региональная программа капитального ремонта» и «региональный оператор капремонта».

1. Что такое «региональная программа капитального ремонта»?

Региональная программа капитального ремонта – это перечень мероприятий, утверждаемый высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации 
в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Иными словами региональная программа капитального ремонта формируется, чтобы определить сроки, объемы и виды необходимых работ по капитальному ремонту для всех МКД в конкретном субъекте РФ.

В данной Программе также учитывается предоставление государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории региона  за счет средств областного и муниципального бюджетов регионов.

Обязанность по разработке и утверждению региональной программы капитального ремонта в каждом субъекте Российской Федерации, возникла на основании поправок, внесенных в Жилищный Кодекс Российской Федерации Федеральным Законом № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года.

Региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ.

Она включает в себя:

• перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
  В региональную программу капитального ремонта также могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %.  А также МКД, в которых совокупная стоимость услуг и работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД по каждому виду услуг и (или) работ, при этом указанный срок может определяться указанием на календарный год или не превышающий трех календарных лет период, в течение которых должен быть проведен такой ремонт;
• иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
• критерии, согласно которым устанавливается в Программе очередность проведения капитального ремонта;
• перечень работ и услуг по капитальному ремонту исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (ч. 3.1 ст.168 ЖК РФ).

Актуализируется региональная программа капитального ремонта не реже одного раза в год (ч.5 ст.168 ЖК РФ).

Познакомиться с региональной программой можно на официальном сайте уполномоченного органа региональной власти – чаще всего, это областное министерство строительства и ЖКХ.

2. Региональный оператор: понятие, права и обязанности

Для того чтобы региональная программа капитального ремонта своевременно и качественно финансировалась и исполнялась, нужна ответственная уполномоченная структура. Такой структурой является региональный оператор, который создается в каждом субъекте РФв целях формирования и ведения специализированного фонда для осуществления капитального ремонта жилых домов. Выражаясь языком закона, региональный оператор – это юридическое лицо, зарегистрированное субъектом РФ в правовой форме фонда (ст. 178 ЖК). По общему правилу, правительством субъекта РФ утверждается пакет нормативно-правовых документов, регулирующих деятельность фонда, включая устав и положение. Обеспечение деятельности регионального оператора осуществляется также за счет средств субъекта РФ.

Субъект РФ имеет право создавать несколько региональных операторов для осуществления полномочий на отдельных территориях региона. Сам же региональный оператор не вправе создавать собственные подразделения (филиалы, представительства и др.), так как его деятельность строго регламентирована нормативно-правовыми актами.

Функции по осуществлению капитального ремонта региональный оператор осуществляет за счёт своего имущества. Это имущество образуется за счёт:

• взносов учредителя;
• платежей собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на специальном счете или счете регионального оператора (ч.1 ст.179 ЖК).

Таким образом, региональный оператор аккумулирует взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в МКД, либо на своём счёте, либо на специальном счёте МКД, открытом на имя регионального оператора.

Для собственников помещений в МКД это означает, что они уже не являются владельцами денег, перечисленных в фонд. Взамен они получают законное право требовать выполнения капитального ремонта коллективного имущества дома в объёме и сроках, определенных региональной программой капитального ремонта домов.

В случае если стоимость ремонтных работ превысила размеры фонда капитального строительства, региональный оператор капитального ремонта домов покрывает убытки в счет будущих поступлений.

Региональный оператор обязан:

• в установленный законом срок предоставлять в адрес собственников квартир необходимый перечень работ, смету, порядок финансирования капремонта и иные документы, связанные с капремонтом домов;
• подготавливать задание, проектные документы, являться ответственным за их качество и соответствие норме закона;
• привлекать сторонних субподрядчиков, заключать соглашения;
• контролировать работу субподрядчиков, соответствие проведенных работ проектным документам многоквартирного дома;
• принимать работы, подписывать акты и другие документы;
• учитывать взносы и иные средства, поступающие в фонд капстроительства отдельно по дому и отдельно по владельцам жилых квартир;
• на основании письменного заявления собственников жилья, предоставлять документы об операциях по спецсчету.

Кроме финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД (при необходимости с привлечением средств, полученных из иных источников), к функциям регионального оператора, как правило, относятся:

• взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
• оказание консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества.

3. Порядок заключения соглашения с региональным оператором

А теперь о том, что на практике работают все перечисленные нормы для собственников помещений в МКД.

Итак, субъект РФ предпринял все шаги, сформировал и утвердил все предусмотренные законом документы, о которых мы писали выше.

После этого в течение 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) собственники помещений МКД, включенного в программу (изначально или после актуализации) должны на общем собрании выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта своего дома – специальный счёт или счёт регионального оператора.

При этом владельцем специального счёта могут быть:

• товарищество собственников жилья;
• жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация;
• региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета).

Для принятия решения о выборе в пользу специального счета необходимо 50 % + 1 голос всех голосов собственников помещений в МКД.

Контроль за этим процессом осуществляет территориальный орган государственного жилищного надзора (госжилинспекция). Он информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о тех МКД, в которых не выбран способ формирования фондов капитального ремонта.

Если собственники в установленный срок не выбрали способ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

То же самое делается, если выбранный жильцами способ не был реализован.

Заключение договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта осуществляется в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одной стороной договора являются собственники помещений в МКД. Второй стороной договора - выбранная организация. Если речь идет не о региональном операторе, то здесь в роли фонда может выступить любая коммерческая организация, к примеру, банк.

Практическая реализация выбранной организацией предусмотренного в ГК порядка заключения такого договора может быть осуществлена разными способами.

Например, проект договора может быть направлен для подписания каждому собственнику; его текст может быть размещен на платежном документе с указанием данного обстоятельства и порядка его подписания договора; договора может быть подписан от имени собственников одним лицом или несколькими лицами на основании доверенностей собственников и пр.

Также в соглашении могут быть прописаны дополнительные функциональные обязанности регионального оператора.

Не менее, чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственникам помещений предоставляются предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (п.3, Статьи 189. ЖК РФ).

Собственники помещений в течение трех месяцев с момента получения указанных предложений, обязаны рассмотреть их и принять на общем собрании решение.

В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, собственники на общем собрании должны определить и утвердить следующее:

• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
• предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ).

В данном материале мы рассказали Вам подробно, что такое региональная программа и региональный оператор капитального ремонта. Мы желаем Вам, чтобы в Вашем доме все ремонтные работы проводились своевременно и качественно!