Зачем оценивать недвижимость и как это сделать?

Оценка недвижимости - это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, гаража, земельного участка и др.

Оценка недвижимости необходима в случаях продажи или обмена недвижимости, для оформления ипотеки, при наличии судебных споров, для целей залога и иных целей, например, достаточно часто востребована оценка недвижимости при разводе и разделе имущества.

Проведение оценки недвижимости регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иными законами, а также стандартами оценки.

Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, являются:

• Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка: подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену.

При расчете рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости (материал стен, наличие отделки, наличие коммуникаций, местоположение и прочее).

Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком.

Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью.

• Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости.
  

В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Необходимо отметить, что до недавнего времени расчетом кадастровой стоимости занимались независимые бюро: недвижимости, оценки и т.п. Однако к применяемой ими методике были большие нарекания и эта практика прекращена.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями закона «О государственной кадастровой оценке» и специально разработанными государством методическими указаниями.

Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН).

В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе.

• Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое имущество для извлечения прибыли.

Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду).

• Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать.
  

При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом.

Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков - частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей.

По закону оценщик должен быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховать свою деятельность и предоставлять услуги только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате.

Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от региона и конкретного оценщика. Поэтому прайс оценки недвижимости лучше уточнять на сайте выбранного исполнителя.

Реальная оценка недвижимости требует того, чтобы в процессе её проведения оценщик учел все факторы, которые могут повлиять на расчет стоимости объекта.

Самым важным фактором, влияющим на цену является себестоимость.

Себестоимость включает в себя цены на строительные материалы, услуги по их транспортировке, оплату труда рабочим и другие затраты (например, 3-этажный пентхаус из бетонных блоков будет стоить дешевле 3-этажного кирпичного жилого дома).

Также на стоимость недвижимости влияют и другие факторы:

• сложившаяся ситуация на рынке (например, если жилые дома в конкретном городе подешевели на 15%, то продать по полной стоимости свой жилой дом уже не получится, только со скидкой);
• местоположение (недвижимость на окраине всегда дешевле, чем в центре);
• сезонность (летом дачные домики стоят намного дороже);
• развитость инфраструктуры (близость школы, поликлиники, детского сада, магазинов, остановок автотранспорта);
• степень износа (старые дома требуют больше средств на ремонт);
• иные факторы.

При расчете стоимости недвижимости оценщик вправе самостоятельно выбирать виды расчета. Чаще всего применяются 3 метода:

• Сравнительный метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости.

Суть данного метода в том, что покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимость цену больше той, что стоит аналогичный объект на рынке недвижимости.

Оценщик сравнивает объект с аналогичными объектами, корректирует цену в зависимости от характеристик объекта и его аналогов и выводит средний показатель.

• Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости, а также в инвестиционной деятельности.

Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли объекта с момента его оценки до завершения эксплуатации, при этом оценщик учитывает риски, характерные для недвижимости в отдельном регионе (например, повреждения имущества в результате половодья или землетрясения).

• Затратный метод используют в случаях, когда объект недвижимости нужно оценить без отрыва от земельного участка, на котором он расположен.

При расчете оценщик определяет восстановительную стоимость здания с учетом его износа. Итоговая стоимость объекта недвижимости получается при добавлении к полученному результату рыночной стоимости земельного участка.

Наиболее точная оценка недвижимости получается, когда оценщик использует все три метода расчета.

Рассчитать примерную стоимость своей недвижимости можно самостоятельно, но такой расчет не примут во внимание государственные органы, суды или банки.

Единственным официальным документом, отражающим реальную стоимость недвижимости, служит отчет об оценке объекта недвижимости, подготовленный профессиональным оценщиком.