Межевой план земельного участка

1.    Что такое межевой план земельного участка? Зачем он нужен?

2.     Подготовка межевого плана.

3.     Виды межевых планов.

4.     Какая информация содержится в межевом плане?

5.     Сроки и стоимость оказания услуг по составлению межевого плана.

Довольно часто при оформлении прав на земельный участок или распоряжении им возникает необходимость в межевом плане. Что это за документ? Какие сведения содержит? Как составляется? Об этом мы расскажем в данном материале.

1.     Что такое межевой план земельного участка? Зачем он нужен?

Чтобы поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, необходимо провести процедуру его межевания. Межевание представляет собой целый комплекс геодезических и землеустроительных работ, проводимых с целью установления, восстановления и (или) закрепления на местности земельных границ и определения местоположения и площади участков земли. То есть суть межевания заключается в установлении границ земельных участков на местности.

По итогам завершенного межевания (за исключением выноса границ участка на местности) кадастровым инженером подготавливается документ - межевой план, в котором содержится полная информация о земельном участке. Составляется такой документ, как на основе результатов межевания, так и на основании кадастрового плана соответствующей земельной территории и (или) выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о соответствующем участке. В межевом плане воспроизводятся определенные сведения, внесенные в ЕГРН, а также указываются сведения об образуемых земельных участках, либо о частях земельного участка, либо новые сведения о земельных участках.

          Межевой план требуется, если необходимо:

• поставить земельный участок на государственный кадастровый учет и оформить права на него (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости);
• уточнить/изменить границу земельного участка;
• исправить реестровую ошибку в местоположении границы земельного участка;
• разделить земельный участок на два и более участка;

• объединить несколько земельных участков в один земельный участок; выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок (из земель сельскохозяйственного назначения);

• перераспределить смежные земельные участки;
• образовать часть земельного участка для передачи в аренду или установления сервитута.

          Также межевой план пригодится при:

• решении земельных споров и согласовании границ соседних участков между их собственниками;

• строительстве объектов недвижимости на участке;

• проведении коммуникаций;

• установлении ограждений.

2.     Подготовка межевого плана

Для того чтобы подготовить межевой план земельного участка, необходимо обратиться к лицензированному специалисту – кадастровому инженеру, сведения о котором обязательно должны содержаться в государственном реестре кадастровых инженеров https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki.

Кадастровый инженер осуществляет подготовку межевого плана на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон о кадастровой деятельности) договора подряда на выполнение кадастровых работ. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, кадастровые работы также могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда (ст. 35, 37 Закона о кадастровой деятельности).

Межевание будет проводиться на основании той документации, которую Вы предоставите кадастровому инженеру.

К ней относятся:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• утвержденная местной администрацией схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае образования участка из государственных или муниципальных земель);

• согласие всех правообладателей участка (при разделе или объединении участков);

• проект межевания участка (при выделе земельных долей);

• документы, подтверждающие местоположение границ земельного участка (при уточнении границ);

• сведения о смежных землепользователях;

• правустанавливающие документы и техническая документация на объекты недвижимости, расположенные на участке;

• кадастровый план территории, на которой находится участок и (или) выписка из ЕГРН об участке (получить указанные сведения из ЕГРН вправе как сам заказчик кадастровых работ, так и кадастровый инженер).  

Указанный список может уточняться и дополняться — в зависимости от цели составления межевого плана.

Важно! Для минимизации риска ошибки следует предоставить кадастровому инженеру максимально полный объем документов, чтобы у него сложилось полное представление об объекте кадастровых работ.

Получив необходимые документы, кадастровый инженер начнет подготовку плана. Процедура состоит из нескольких этапов:

• сбор информации об участке и анализ полученных сведений;

• получение сведений о геодезической основе[20] для пунктов государственной геодезической сети[21] и пунктов опорной межевой сети[22];

• проведение геодезической съемки и анализ ее результатов;

• согласование границ участка с представителями организаций или физическими лицами, интересы которых затрагивает межевание (при необходимости такого согласования в соответствии с требованиями ст. 39 Закона о кадастровой деятельности);

• оформление межевого плана.

Подготавливается межевой план в электронном виде в формате XML-документа. Он подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера, который его подготовил (ч. 4 ст. 21, ч. 12 ст. 22 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В договоре подряда можно предусмотреть, что кадастровый инженер поместит межевой план на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется Росрестром. Хранение межевого плана осуществляется до его представления в Росреестр для государственного кадастрового учёта, но не более 3-х месяцев. В этом случае в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав Вам нужно будет указать только идентифицирующий номер межевого плана (присвоенный при помещении в хранилище), представлять сам план не нужно (ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Получить помещенный в хранилище межевой план в электронной форме могут кадастровый инженер и (или) заказчик кадастровых работ в соответствии с порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 15.03.2016 № 129.

          Если Вам дополнительно нужен план в бумажном виде, то условие об этом также необходимо предусмотреть в договоре подряда. В этом случае кадастровый инженер должен его подписать и поставить свою печать.

3.     Виды межевых планов

Порядок оформления межевого плана зависит от цели, с которой он составляется. Так, выделяют следующие виды межевых планов:

• по образованию земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности;

• по образованию земельного участка путем объединения участков (такие участки должны быть учтены в ЕГРН и иметь смежные границы);

• по разделу земельного участка, в результате которого из одного исходного (измененного) участка образуются один или одновременно несколько земельных участков;

• по образованию земельного участка путем перераспределения участков, имеющих смежные границы, либо участка и государственных/муниципальных земель;

• по образованию земельного участка путем выдела земельных долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения;

• по уточнению местоположения границ и (или) площади земельного участка;

• по образованию части/частей земельного участка;

• по исправлению реестровых ошибок, допущенных кадастровым инженером ранее при подготовке межевого плана земельного участка.

Каждый вид плана имеет свои особенности оформления и отражает информацию по конкретному запросу заказчика.

Также межевой план может сочетать в себе несколько видов кадастровых работ. Например, межевой план оформляется в виде одного документа, когда (п. 20 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке"):

• в связи с преобразованием земельного участка/участков одновременно образуются один или несколько земельных участков и в результате таких кадастровых работ уточнено описание местоположения границ смежных с ними земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении границ;

• одновременно образуются земельный участок и части земельного участка;

• одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ

4.     Какая информация содержится в межевом плане?

Общие требования к межевому плану установлены ст. 22 Закона о государственной регистрации недвижимости. Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921.

           В межевом плане указываются:

• сведения об образуемых земельных участках;

• сведения об образуемых части или частях земельного участка;

• новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке/участках, части или частях земельных участков;

• сведения о земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после преобразования сохраняются в измененных границах (измененные земельные участки).

Состоит межевой план из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ.

• сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе[37], в том числе о пунктах государственных геодезических сетей[38] или опорных межевых сетей[39];

• сведения о выполненных кадастровым инженером измерениях и расчетах;

• сведения об образуемых, измененных, уточняемых земельных участках, частях земельных участков (с указанием координат характерных точек границ участков и (или) их частей);

• сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда) к образуемым или измененным земельным участкам;

• заключение кадастрового инженера;

• сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ (в случаях, предусмотренных ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

           Графическая часть межевого плана содержит:

• схему расположения земельных участков, на которой отображается местоположение границ образуемых или уточняемых земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления, природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, а также доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования);

• схему геодезических построений, на которой отображается схематичное изображение земельного участка, расположение пунктов геодезической основы кадастра недвижимости[41], схема геодезических построений, приемы определения координат характерных точек границы земельного участка;

• чертеж земельных участков и их частей, на котором отображаются местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ земельных участков, а также границ частей земельных участков. То есть, в случае если земельный участок был сформирован в ходе преобразования уже существующих участков, то эта информация также должна быть отображена на чертеже. В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте чертежа оформляется Акт согласования границ.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от его вида (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

• общие сведения о кадастровых работах;

• исходные данные;

• сведения о выполненных измерениях и расчетах;

• схема расположения земельных участков;

• чертеж.

В случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельного участка путем объединения нескольких участков в состав плана обязательно включаются разделы:

• общие сведения о кадастровых работах;

• исходные данные;

• сведения об образуемых земельных участках;

• сведения об обеспечении доступа к образуемым земельным участкам;

• чертеж.

Кадастровым инженером также формируется Приложение к межевому плану, в состав которого включаются:

• документы, послужившие основанием для подготовки межевого плана (схемы расположения земельных участков и решения органов власти об утверждении таких схем, утвержденный проект межевания территории, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и др.);

• решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;

• утвержденные в установленном порядке проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических товариществ, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;

• утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;

• вступившие в законную силу судебные акты;

• согласие заказчика кадастровых работ (физического лица) на обработку персональных данных;

• копия документа, подтверждающего присвоение адреса земельному участку,

• иные документы, включение которых в Приложение предусмотрено Требованиями к подготовке межевого плана.

Разделы, относящиеся к графической части межевого плана, а также документы, включаемые в состав Приложения, оформляются в виде файлов в формате PDF, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего межевой план.

Обратите внимание:

• в межевом плане должны быть указаны сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на земельном участке;

• образуемые либо изменяемые земельных участки, сведения о которых содержатся в межевом плане, должны соответствовать установленным земельным законодательством требованиям к земельным участкам.

5.     Сроки и стоимость оказания услуг по составлению межевого плана

На законодательном уровне сроки и стоимость оказания услуг по выполнению кадастровых работ государством не регулируются, поэтому всё определяется соглашением сторон. Это означает, что стоимость и сроки оказания кадастровым инженером услуг по составлению межевого плана участка устанавливаются при заключении договора подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

Сроки подготовки межевого плана могут быть различными и варьироваться в зависимости от фактического объема кадастровых работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае: площади, конфигурации, а также индивидуальных особенностей земельных участков. Так, работы по определению координат характерных (поворотных) точек у "стандартного" участка площадью до 10 соток можно выполнить в течение 1 рабочего дня, а для той же работы в отношении земельного массива площадью в несколько гектаров потребуется уже больше времени.

          Кроме того, на срок влияют такие дополнительные факторы, как:

• время, которое потребуется для согласования границ с собственниками земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ;

• возможное наличие в ЕГРН сведений, препятствующих постановке земельного участка на кадастровый учет или осуществлению учета изменений земельного участка (например, сведений о внесенном в ЕГРН земельном участке, границы которого пересекаются с объектом кадастровых работ);

• наличие у кадастрового инженера полной информации об участке и его границах, а также возможности оперативно провести межевание участка, и др

Как правило, срок оформления межевого плана для стандартных ситуаций занимает от 1 недели до 1,5 месяцев.

На заметку!

В соответствии с целевой моделью «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества», утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.01.2017 № 147-р «О целевых моделях упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации», и призванной создать благоприятные условия для ведения бизнеса, развития конкуренции и улучшения инвестиционного климата в регионах Российской Федерации, предельный срок подготовки межевого плана (без учета срока согласования границ земельных участков со смежными землепользователями) должен к концу 2019 года составлять - 12 дней, а к концу 2021 года - 10 дней.

Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ. Также договором подряда может быть предусмотрено обязательство заказчика уплатить обусловленную договором цену в полном объеме после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы в соответствии с таким договором (ч. 4 ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).