Вся Россия
Меню

Судебная практика по единому недвижимому комплексу (ЕНК)

Судебная практика по единому недвижимому комплексу (ЕНК)

1. ЕНК может располагаться на разных земельных участках

 

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

( п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».)

 

2. В состав ЕНК могут входить как недвижимые, так и движимые вещи

 

ЕНК может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.) (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2015 № Ф01-50/2015 по делу № А43-16520/2012).

При этом судом было отмечено следующее:

По смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из смысла приведенной нормы безусловно следует, что сложная вещь (единый недвижимый комплекс) представляет из себя неделимую совокупность простых вещей объединенных общим целевым назначением. Каждая отдельная составляющая такой вещи может и не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, однако в своей совокупности они образуют единый комплекс, который будучи зарегистрированным в качестве недвижимого имущества приобретает соответствующий статус.

Спорное ограждение на земельном участке является частью объекта недвижимости, а именно сложной вещи - однокомплектного стрелково-охотничьего стенда, принадлежащего на праве собственности Предпринимателю.

Судебным решением по делу N А43-1486/2006 Арбитражного суда Нижегородской области установлено, что ограждение территории металлическое на бетонных столбах протяженностью 697 погонных метров представляет из себя составную часть сложной вещи, которая зарегистрирована в качестве единого недвижимого комплекса.

 

3. Земельный участок не является составной частью ЕНК


В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится ЕНК, не является частью единого недвижимого комплекса (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2015 № Ф06-21815/2013 по делу № А12-29025/2014).

Истцу администрацией района по договору аренды предоставлен в аренду для строительства полигона хозбытовых отходов земельный участок Земельный участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации полигона хозбытовых отходов, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.

Истец имеет лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, размещению опасных отходов.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец создал и с 2001 года эксплуатирует полигон для размещения твердых бытовых отходов, в состав которого входят: административно-бытовой корпус полигона ТБО с замощением площадью 116,1 кв. м, электрощитовая литер Г площадью 3 кв. м, навес литер Г1 площадью 156 кв. м, сарай над скважиной литер Г2 площадью 1,5 кв. м, гараж литер Г3 площадью 18,3 кв. м, вагончик литер Г4 площадью 26 кв. м, вагончик литер Г5 площадью 27 кв. м, вагончик литер Г6 площадью 27 кв. м, скважина литер 1 глубиной 30 м, забор литер 2 площадью 9,8 кв. м, площадка складирования ТБО литер 1 площадью 28 170 кв. м.

При этом право собственности на административно-бытовой корпус полигона с замощением 24.08.2012 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд с применением статьи 133.1 ГК РФ пришел к выводу, что полигон для размещения твердых бытовых отходов представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных общим функциональным использованием, инфраструктура комплекса включает в себя как объекты недвижимости, так и иные элементы, использование которых по назначению невозможно в отрыве от комплекса полигона.

Суд также указал на невозможность признания права собственности на полигон, поскольку такое признание права связано с признанием и права собственности на земельный участок, предоставленный для размещения полигона, что противоречит условиям предоставления земельного участка истцу (аренда на 13 лет) и пункту 1.5 Инструкции по проектированию, эксплуатации и рекультивации полигонов для твердых бытовых отходов, утвержденной Минстроем России 02.11.1996.

Внимание! Этот вывод суда апелляционной инстанции был впоследствии признан ошибочным!


В состав недвижимого комплекса могут входить исключительно вещи (как движимые, так и недвижимые), объединенные единым назначением либо расположенные на одном земельном участке.

При этом, по смыслу данной нормы, сам земельный участок в состав единого недвижимого комплекса не входит. Соответственно, у суда первой инстанции не имелось оснований для включения в состав единого недвижимого комплекса площадки складирования ТБО литер 1 площадью 28 170 кв. м, не являющейся вещью, а являющейся отдельной зоной полигона специального назначения и специально обустраиваемой и эксплуатируемой.

При этом статья 133.1 ГК РФ напрямую связывает признание недвижимой вещи единым недвижимым комплексом факт регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В отсутствие государственной регистрации прав на полигон твердых бытовых отходов как истца, так и иных лиц отсутствуют предусмотренные статьей 133.1 ГК РФ основания для признания полигона недвижимым комплексом.

Судебная коллегия также отмечает, что для возникновения права на объект недвижимости необходим не просто факт создания и владения вещью, а факт создания вещи с соблюдением закона и иных правовых актов (статья 218 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что право собственности на полигон в целом связано с признанием права собственности на земельный участок, и не может быть признано за владельцем объектов, которые он считает недвижимым комплексом, если земельный участок находится на праве аренды сроком менее 15 лет. Как уже указано выше, статья 133.1 ГК РФ не связывает понятие недвижимого комплекса с видом прав на земельный участок и сроками аренды, земельный участок в состав недвижимого комплекса не входит.

 

4. Составная часть ЕНК не может быть признана самовольной постройкой

 

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), в частности составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)).

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой.

Самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный объект недвижимости.

 

5. ЕНК - неделимый объект.

 

Сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить (Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 N 305-КГ16-4222 по делу N А40-16393/2015).

20 октября 2014 года ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве решением N 77/601/14-146979 отказал в осуществлении кадастрового учета в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре, мотивировав о невозможности раздела ранее учтенного объекта с кадастровым номером 0:0:0:203, так как он является неделимой вещью в соответствии с пунктом 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, является единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением сооружений неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи, или если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Таким образом, суды правомерно посчитали, что заявленный к разделу объект в силу статьи 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, а ввиду регистрации в ЕГРП прав как на сооружение, а именно линии электропередачи - также в силу статьи 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Еще одно судебное дело о разделении ЕНК - попытка раздела линейного объекта (ЕНК) - ливневой канализации (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16). Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, регистрация в ЕГРП прав как на сооружение, а именно канализацию ливневую, также в силу ст. 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. N ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу N А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16).


6. Раздел ЕНК как совместно нажитого имущества супругов

 

Иногда судебный спор, в котором затронута тема раздела ЕНК, разрешается положительно для сторон, как, например, в нижеприведённом примере.

При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК. Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс (ЕНК), суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. 133.1 ГК РФ о недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, - другому (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 06.09.2016 N 33-6430/2016)

 

7. ЕНК только если есть регистрация в ЕГРН

 

Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является ЕНК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.06.2016№Ф04-2295/2016 по делу № А70-6339/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 12.09.2016 № 304-КГ16-10647 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2016 № Ф05-16210/2016 по делу № А41-94845/15, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2017 № Ф06-17187/2016 по делу № А57-5299/2015).

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь