Риски при покупке квартиры с обременением

Выбирая жилое помещение, покупатели, как правило, избегают вариантов с наличием различных обременений. Однако в большинстве случаев обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – привлекательная стоимость.

Так в чем же риск приобретения такой квартиры?

Ипотека. Риски зависят от схемы проведения сделки.

• Продавец может не погасить задолженность перед банком и отказаться от сделки (в случае передачи денег до заключения договора). Да, задаток возвращается, но продавец может потерять время и понести дополнительные финансовые затраты.

• Отказ банка в выдаче кредита (при переоформлении ипотечного кредита). Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

• Признание сделки недействительной в случае продажи квартиры без согласия банка.

Рента.

• Риск расторжения договора в судебном порядке по требованию получателя ренты.

• Риск заявления получателем ренты требования о выкупе ренты плательщиком (единократная выплата), обязательного для последнего, либо о возврате имущества при бесплатном отчуждении имущества под выплату ренты.

• Риск признания сделки недействительной, оспаривания сделки в судебном порядке наследниками получателя ренты.

Арест (запрет на распоряжение).

• Отчуждение имущества в период действия ареста или запрета на распоряжение им влечет ничтожность сделки.

• Приобретение имущества, реализуемого судебными приставами-исполнителями с публичных торгов в процессе исполнительного производства.

• Купить «Кота в мешке». Оценить состояние квартиры вы не сможете, так как чаще всего увидеть объект недвижимости до покупки не представляется возможным.

• Риск обжалования решения суда бывшими собственниками.

• Снимать обременение в виде ареста придется новому собственнику. Процедура потребует времени и может повлечь дополнительные финансовые затраты.

• Признание торгов недействительными (например, в случае нарушения процедуры проведения торгов).

Аренда.

• Если факт существующей аренды был скрыт, новый собственник не сможет выселить квартиранта.

Наследство. 

• Покупка квартиры, которая перешла продавцу в порядке наследования, тоже имеет определенные риски:

• Появление наследников, которые не знали об открытии наследства;

• Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;

• Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;

• Наличие наследника, который имеет обязательную долю;

• Наличие завещательного отказа (наличие у третьих лиц права пользования жилым помещением на указанный в завещании срок);

• Признание завещания юридически ничтожным.

Материнский капитал.

• Невыполнение нотариального обязательства по выделению долей в приобретенном жилье детям и супругу может повлечь признание сделки недействительной.

Во всех случаях приобретения обремененного жилого помещения необходимо помнить, что такие обременения обязательно должны быть отражены в договоре купли-продажи.