Саратовский Роскадастр рассказал о сделках с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению

Саратовский Роскадастр разъяснил, в каких случаях сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению, а также рассказал о преимуществах подобных сделок.

Практически каждый из нас однажды задумывался о покупке или продаже недвижимости. На первый взгляд, самое сложное – поиск и выбор наиболее подходящего варианта, удовлетворяющего по площади, месту расположения и цене. Когда найдены подходящие квартира, жилой дом, а может быть и нежилое здание, например, для размещения магазина, между покупателем и продавцом достигнута договоренность о цене, дело осталось за малым: подготовить договор для совершения сделки, оплатить государственную пошлину, сдать документы для регистрации перехода права и стать счастливым обладателем заветной недвижимости. Однако на практике стороны сделки могут столкнуться с дополнительными условиями, о которых и не подозревали. Например, может оказаться так, что сделку необходимо совершить с обязательным участием нотариуса.

В действующем российском законодательстве есть перечень сделок с недвижимостью, для которых нотариальное удостоверение обязательно, остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Так, обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок с недвижимостью:

• договоры ренты;
• договоры отчуждения или ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
• сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Придется также обратиться за заверением договора, который оформлен во взаимосвязи с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Отдельно хотим остановиться на сделках с недвижимостью, принадлежащей нескольким лицам в долях.

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения.

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми оформить ипотеку, купить, продать или подарить недвижимость можно без участия нотариуса.

В настоящий момент участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

1. Если происходит отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости одномоментно. Например, квартира принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/3 доли в праве трем лицам. Обойтись без нотариуса в данном случае возможно, если все три собственника будут являться продавцами по одному договору купли-продажи или дарителями по договору дарения;
2. Если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Главное условие – участие в сделке всех совладельцев.

Сделки, для которых ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут обойтись без заверения. Например, купля-продажа, дарение, мена, аренда какого-либо имущества.

При этом стоит отметить, что пользование услугами нотариуса тоже имеет свои преимущества. Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

• проверяет законность правоустанавливающих документов;
• разъясняет участникам юридические последствия договора;
• проверяет дееспособность сторон;
• устанавливает действительные намерения участников сделки;
• проверяет наличие арестов и ограничений в отношении недвижимого имущества;
• свидетельствует, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников сделки потеряет свой экземпляр подписанного договора, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью – сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр.

Кроме того, нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.