Технический паспорт и технический план: разбираемся в понятиях

Чтобы идентифицировать конкретный объект недвижимости и отличить его от других подобных объектов, необходимо определить его индивидуальные характеристики и признаки. Эти признаки и характеристики, в соответствии с действующим законодательством, содержатся в техническом паспорте и техническом плане.

Цели применения указанных документов различны.

Попробуем разобраться, в каких целях необходимо оформлять технический паспорт объекта недвижимости, а в каких ситуация необходимо изготовление технического плана.

1. Что такое технический паспорт?

Технический паспорт - это документ, выдаваемый БТИ по итогу проведенной технической инвентаризации объекта капитального строительства и содержащий в себе подробную информацию о размерах объекта, отделке и иных характеристиках объекта недвижимости.

Кроме того, в техпаспорте также содержатся сведения об инвентаризационной или первичной стоимости объекта недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что в период с 1997 до 2008 года технический паспорт был единственным документом, который использовался для учета недвижимого имущества и осуществления сделок с ним.

На основании такого паспорта объекты недвижимости включались в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (п.7 ранее действовавшего Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921).

С 1 марта 2008 года техническая инвентаризация была заменена для целей государственной регистрации прав кадастровым учетом. По итогам кадастрового учета выдавался кадастровый паспорт.

Однако в отношении объектов капитального строительства до 1 января 2013 законом был установлен переходный период. В указанный период времени выдавались и технические, и кадастровые паспорта, в зависимости от того, был ли введен новый порядок учета на территории конкретного региона.

Введение нового порядка учета осуществлялась поэтапно, в сроки, установленные для каждого региона РФ (ч.1 - 2.1 ст. 43 Закона о кадастре в редакции до 01.01.2013пп.1 п.37 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577).

В настоящее время для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав технический и кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества не используются, однако в отдельных случаях Вам может потребоваться технический паспорт объекта капитального строительства.

2. Когда требуется оформление технического паспорта?

В настоящее время в соответствии с п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение его технического учета, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений.

В техпаспорте содержится техническая и иная информация, связанная с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Срока действия технический паспорт не имеет, в него только вносятся изменения, если изменились какие-либо характеристики объекта.

Техпаспорт может понадобиться в следующих случаях:

• перевода жилого помещения в нежилое или наоборот (пп.3 п.2 ст.23 ЖК РФ, ст. 25 ЖК РФ);
• оформления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• получения ипотечного кредита по требованию банка или иной кредитной организации, когда дом или квартира являются залоговым имуществом;
• признания дома аварийным (п. 45(2) Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47);
• приватизации жилого помещения.

3. Что такое технический план?

С 2013 года для осуществления государственного кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства необходимым документом является технический план объекта недвижимости.

С 01.01.2017 этот документ требуется и для государственной регистрации прав. Кроме того, технический план необходим для государственного кадастрового учета изменений, произошедших с объектом недвижимости (кадастровый учет изменений), кадастровый учет которого уже осуществлен.

Официальное понятие технического плана содержится в статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации).

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Основным отличием технического плана от технического паспорта является наличие в техническом плане информации о территориальной привязке объекта недвижимого имущества.

Технический план изготавливается кадастровым инженером в результате выполнения кадастровых работ (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).

Т.е. для изготовления данного документа Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником.

При этом с Вами будет заключен договор подряда (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

4. Что должен содержать технический план?

Форма и состав технического плана, а также требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

В соответствии с ним технический план должен иметь определенную структуру и состоять из двух разделов.

В первой части документа (описательной) содержатся сведения:

• о заказчике;
• о кадастровом инженере (анкетные данные, адрес и телефон, номер кадастрового аттестата);
• перечень использованных в составлении документов и применявшихся в работе средствах измерения;
• описание местоположения объекта недвижимости;
• технические характеристики объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, описание, и т.д.);
• заключение кадастрового инженера;
• другие сведения, необходимые для внесения в ЕГРН.

Во второй части дается графическое отображение информации в виде схемы.

Технический план подготавливается в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил.

В связи с этим рекомендуем предусмотреть в договоре подряда условие о том, что кадастровый инженер поместит его на временное хранение в электронное хранилище ЕГРН. В этом случае представлять план заявителю не нужно, достаточно указать в заявлении его идентифицирующий номер (ч. 4, 5 ст. 20, ч. 12 ст. 24 Закона о регистрации).

Если заказчику дополнительно нужен план в бумажном виде, то условие об этом необходимо предусмотреть в договоре подряда (ч. 12 ст. 24 Закона о регистрации). Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста, чтобы в дальнейшем с документами не возникло проблем.

5. Какие документы необходимо представить кадастровому инженеру для подготовки технического плана?

Для оформления технического плана Вам необходимо подготовить для кадастрового инженера определенные документы. Их перечень зависит от вида объекта недвижимости, в отношении которого будет изготавливаться технический план (ч. 8 - 11 ст. 24 Закона о регистрации). В частности:

• если план оформляется на здание, сооружение, ЕНК или помещение (машиноместо), проектную документацию (в последнем случае нужна документация на здание (сооружение), в котором помещение находится);
• если технический план оформляется на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство;
• если объектом является помещение или машиноместо, разрешение на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором находится помещение (машиноместо);
• если в отношении объекта не предусмотрена подготовка проектной документации и выдача разрешений, декларацию об объекте недвижимости,.

Необходимо отметить, что с 04.08.2018 в Градостроительный кодекс РФ внесены изменения, согласно которым введен уведомительный порядок строительства объектов ИЖС и садовых домиков.

Учитывая данные изменения (несмотря на отсутствие законодательного изменения норм Закона о регистрации в этой части), для оформления технического плана на объект ИЖС или садовый дом кадастровому инженеру необходимо представить:

• уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома,
• уведомление, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства.

В некоторых случаях для подготовки технического плана могут потребоваться и иные документы (п.20 Требований).