Кто по закону может сдавать жилье в аренду?

Если Вы в силу жизненных обстоятельств владелец двух квартир, то возникает практический вопрос о сдаче одной из них для проживания посторонним людям, чтобы компенсировать затраты на ее содержание и, конечно,  - что уж тут лукавить! – немного заработать на этом.

Но, как и в любом случае, на этот процесс следует посмотреть и с позиции закона.

Сдавать квартиру, дом или комнату без заключения договора – верх безрассудства, поскольку это грозит серьезными административными и финансовыми последствиями. А если все делать открыто и официально, то, безусловно, придется платить налоги.

Итак, сначала определимся с терминологией.

Арендодатель или наймодатель – это тот, кто сдает недвижимость, арендатор или наниматель – тот, кто будет ею пользоваться. Почему в одном случае речь идет о сдаче квартиры в аренду, а в другом – по договору найма? Если квартира, находящаяся в собственности у физического лица, сдается юридическому лицу, то заключается договор аренды; если физическому – то договор найма.

Как дополнительно обезопасить себя на перспективу, доверяя свое имущество чужим людям?

Существенными условиями, как договора аренды, так и договора найма являются:

• предмет договора,
  

• срок действия,
  

• сроки и суммы оплаты по договору.

Но есть ряд и других очень важных моментов. Например: ограничения по количеству проживающих, запрет на передачу в субаренду, запрет на нахождение в квартире животных, возможность досрочного расторжения договора и сроки выселения жильцов, возможность сделать улучшение в квартире в счет платы и т.д.

Не лишним будет приложение к договору – передаточный акт, с указанием состояния сдаваемого имущества, наличия мебели, бытовой техники, Интернета. Мы также рекомендуем собственнику застраховать сдаваемое жилье. 

Вот наши рекомендации нанимателю.

До подписания договора будет полезно узнать, сколько владельцев у сдаваемой недвижимости. Если несколько, то целесообразно получить согласие на сдачу от всех.

Для многих щекотливым кажется момент продажи собственником сдаваемого жилья. На самом деле факт продажи не является причиной для выселения нанимателей. В противном случае тот может потребовать возмещения убытков.

Договор аренды не имеет ограничений по установлению сроков его действия, он может быть и бессрочным. А вот договор найма может быть заключен только до 5 лет.

Будет ли иметь юридическую силу просто подписанная бумага двумя сторонами? При сдаче жилья на срок от года и выше законодательство предусматривает необходимость регистрации в Росреестре с оплатой соответствующей госпошлины либо самого договора (в случае аренды), либо обременения объекта недвижимости (в случае договора найма).

Договоры могут заключаться и на более короткие сроки - до 11 месяцев - без их регистрации. Они будут иметь определенную юридическую силу, но при этом срок действия договора не влияет на необходимость уплаты налога.

При условии легальной сдачи жилья в аренду или по найму требуется заплатить государству налог. Как только арендодатель (наймодатель) получит первый платеж по договору, у него автоматически возникнет обязанность оплаты налога. Владелец сдаваемого жилья обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, ставка налога для физического лица-резидента РФ составляет 13%, для нерезидентов (собственники, проживающие на территории России мене 183 дней в году) 30% от суммы, полученной за сдачу жилья. Снижение ставки налога предусмотрено в зависимости от вида выбранного налогового режима - для зарегистрировавшихся владельцев как индивидуальных предпринимателей до 6%, для самозанятых – 4%.

Тот, кто занимается системно сдачей жилья в аренду (найм), может зарегистрировать ИП и приобрести патент, причем на любой срок. В таком случае подавать декларацию не придётся.

Нелегальная сдача в целях избежать оплаты налогов может повлечь значительные реальные штрафы.

Есть ситуации, при которых Вы не сможете сдать жилье. Например, Жилищный кодекс запрещает сдавать жилье для религиозных обрядов, промышленного производства, оказания гостиничных услуг.

Фактически сдача жилья в аренду или по найму преследует цель извлечения, пусть и небольшой, но прибыли, то есть по сути является предпринимательской деятельностью. Ряд законов устанавливает запреты и ограничения для определенных групп лиц заниматься предпринимательской деятельностью. Категорически это запрещено военнослужащим. Государственным служащим также надо быть аккуратнее при сдаче жилья. Если квартира досталась по наследству – это одна ситуация, а когда приобретается специально для сдачи да еще и посуточно, то тут усматриваются уже явные признаки побочной деятельности госслужащего. Кроме того, чиновнику запрещено регистрировать на себя ИП либо оформляться самозанятым.

Принимая решение о сдаче своих излишков жилплощади, взвесьте для себя все возможные подходы. Легальная сдача жилья приносит обеим сторонам больше плюсов:

• налоговая не оштрафует  в случае жалобы недоброжелателей в налоговую инспекцию или полицию - не такие уж большие деньги за налог обеспечат ваше спокойствие;

• если съемщики планируют проживать длительно, то с Вашего согласия могут зарегистрироваться в квартире на период проживания;

• проще взыскать убытки с жильцов за коммунальный ущерб и др.

Итог: правильное заключение договора, его регистрация в Росреестре и дальнейшие взаимоотношения с налоговой инспекцией – единственный вариант полной гарантии защиты Ваших прав и имущества в случае возникновения мошеннических действий или взыскания убытков со съемщиков жилья.